不过厦门的房价仍在调整当中。

国家统计局披露的数据显示：

3月份，厦门二手房环比下跌0.3%，同比下跌9.7%。

不过，4月份的关税大招，加剧了后市的不确定性。

上周我写过杭州的楼市，其中就点名，4月初爆发的关税大战改变了杭州楼市本该持续火热的剧情。

4月1日至14日，杭州十区二手房成交量不到4000套，预计全月成交量8000套左右。

而3月份十区共成交二手房12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下近8年来新高。

从1.24万套，可能降至8000套，降幅超三分之一，而且还是在两个地王诞生的背景下，可见这一轮关税博弈对市场信心的冲击，有多大。

机构检测的数据也在显示，4月份行情转弱迹象明显：

第一，克而瑞监测重点26城4月上半月成交面积达317.17万平方米，环比下降14%，与去年同期基本持平。

第二， 4月上半月重点30城项目开盘去化率为34% ，比3月全月下降10个百分点。

具体到厦门来看，厦门的土地市场不温不火，近日推出的四块宅地，三块底价成交， 已经是明显迹象。

关税大战，对于厦门这样一个依赖出口的城市来说，影响不言而喻。

去年厦门出口规模4980.1亿元，其中对美出口规模800.69亿元（2023年数据），对美依赖度16.1%。

制图：城市财经；数据：各城市统计局、各地海关

本号认为，在关税大战利空之下，目前躁动的城市，热度都将难以为继，调整仍会是各城市今年的底色，只不过分化特点更明显而已。

何况，厦门房价虽然经历了三年调整，但绝对价位已经让人望房兴叹。

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调整，仍会是厦门房价的主基调

厦门房价回调，除了宏观因素方面的经济、就业形势，以及人口红利终结外，还有其自身的主观因素。

比如， 这座城市的房价虽然经历了调整，但依旧高不可攀。此外，这座城市的居民杠杆率已经被拉满，很难再拉动。

之前在厦门房价一直领跌的时候，本号就专门分析过厦门房价下跌的主要逻辑 ：

第一，其调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市房价调整的核心原因之一。

说白了，就是 房价太高，严重超越了当地人的购买力。

厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。

在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济实力相差几个量级。

而 房价鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。

之前本号详细介绍了深圳楼市因何而涨，因何而跌。

简单归纳，上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。

一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。

厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。

而相比于深圳，厦门的产业根本撑不起如此高的房价。

第二，厦门的居民杠杆率很高。

在2021年之前，厦门的居民杠杆率位居全国第二，仅次于深圳，可见其买房热度。

这几年在调整之下，厦门的居民杠杆率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州则位居第一。

虽然排名下降，但杠杆率的绝对数依旧很高，很难再拉动。

可以看下全国整体情况。

全国居民杠杆率在2019年之前一路飙升，2020年9月份达到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直没有什么大变化。

走势已经很好地说明，居民的杠杆已经拉不动了。

本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。

要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。

无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。

这一切，随着关税大战重燃，不确定性再度加剧。

而这又将推动新一轮大规模救市到来。

降准降息是一定的。

如果后面影响太大，北京、上海、深圳核心区域的限购，也可能全部解开。