来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

“风起于青萍之末。”

刚刚，某第三方产权交易平台对外发布了一则关于“西安华宜置地有限公司100%股权及相关债权”的预披露消息，底价暂未公布。

粗看起来，这跟其他产权出售消息并无特别之处。但熟悉行业的人士，迅速就看出了里面的“门道”，这并非一笔简单的产权转让交易。

西安华宜置地前身是西安华侨城置地，成立于2015年底，注册资本9000万美元，经营范围主要是物业管理、租赁服务，唯一股东是港名有限公司，为国有控股企业。从该笔交易的审批看，背后是华侨城。

实际上，西安华宜置地就是华侨城在西安市中心重点开发的“华侨城长安国际中心”大型商业项目的持有主体。

该项目地处西安市中心的钟楼商业区，具体坐落于古都长安中轴迎宾道，毗邻省人大、永宁门城市会客厅，附近有SKP、王府井百货、合生汇等，包括长安国际中心2号楼、3号楼等高端商办物业及部分停车位。

彼时，执掌华侨城集团的就是“知名大佬”段先念，早期就在西安工作，历任西安理工大学教师、西安高科核心高管，以及西安曲江新区管委会主任等，成功打造了著名的“曲江模式”，2008年4月成为西安市副市长。

2014年，段先念被“空降”至华侨城集团任党委副书记、总经理，迅速将“曲江模式”复制过来，要求华侨城未来要成为“中国文化旅游业航空母舰”。3年后，段先念成为华侨城集团董事长、总经理。随着当时楼市起飞，火爆的华侨城模式进入“高光时刻”。

2018年中期，华侨城集团宣布重仓西安，计划5年投入2380亿元，成为段先念执掌华侨城之后推出的最大一项投资计划。彼时，段先念曾对外说，“我始终热爱西安、关注西安。华侨城投资西安决心从未改变，力度只增不减，将全力加快项目建设，拓展更多合作领域”。

在此期间的2015年10月，“定位于商业开发运营”的华侨城亚洲曾公告斥资15.9亿元从长安控股集团收购了其持有“西安长安国际中心”项目，顺便解决其对东亚银行的欠款问题。

彼时，西安“长安国际中心”项目包含二号楼C座、D座一层，三号楼（不包括一层）及270个停车位，总建面约7.45万方。华侨城计划收购后将二号楼继续作为办公出租，三号楼升级改造后也改做高档办公出租，以获取较高回报率。

从时间点看，2015年底，亚桥城亚洲成立附属公司西安华侨城置地，对应就是上述收购的资产包。

2020年底，华侨城亚洲玩了一出“金融藏身术”，即由开曼基金斥资20.37亿港元收购港名有限公司进而收购西安华侨城置地，而开曼基金由华侨城亚洲和HNW Investment Fund以“49：51”比例出资成立。

这么一运作下来，西安华侨城置地从华侨城亚洲的账面上“出表”了，但其又透过持有开曼基金49%权益而间接实际控制着它及其手上资产包。

为此，华侨城亚洲还签了“对赌协议”，承诺西安华侨城置地2021年、2023年及2025年的年租金收入（不含税）将分别不少于8500万元、9300万元及1亿元，若相应年份的年租金收入低于业绩目标，将触发购回机制。

另据悉，2018年至2020年7月底，西安华侨城置地按年取得收入分别是7796万元、8970.8万元和5350.21万元。这意味着华侨城亚洲此次对赌压力并不大，但业内人士对此指出关键看后续运营如何。

很遗憾，西安华侨城置地此前已变身为西安华宜置地，据公开披露其2024年实现营收6782.4万元，营业利润亏损近1600万元，净利润亏损近1460万元；今年前三季度实现营收5156.27万元，营业利润亏损1239万元，净利润亏损1447.27万元。

从以上实际数据看，华侨城亚洲2025年完成对赌协议要求“压力很大”，否则将触发赎回机制，其也将面临很大的资金压力。

就华侨城亚洲来看，华侨城亚洲2025年上半年实现营收约2.61亿元，同比下降约56.4%；归母净利润亏损约1.91亿元。去年全年，华侨城亚洲实现营收9.83亿元，同比下降23.84%；归母净利润亏损1.73亿元。

截至今年6月底，华侨城亚洲旗下共有8支基金，涉及2支主动管理基金，对应规模13亿元，管理及参股基金规模41.72亿元。

该期末，华侨城亚洲的账上涉及银行存款及库存现金1.44亿元，但一年内到期的银行及其他贷款高达15.4亿元、关联方及非控股股东权益贷款19.24亿元，可见其短期偿债压力很大。