保利发展也开始亏钱了。

近日，保利发展披露三季报。第三季度单季，公司营收同比增长30.65%至568.65亿元，归母净利润则同比暴跌299.19%，为-7.82亿元。

如此程度的增收不增利，令市场错愕。

财报中，保利发展对此给出解释“受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降”。

受该季度拖累，保利发展前三季度的营收同比下滑4.95%，为1737.22亿元，对应归母净利润同比跌幅较年中扩大至75.31%，规模19.29亿元。

保利世博天悦项目 孙婉秋/摄

通过一些指标可以看到公司归母净利润下滑的主要原因。其一是毛利率下行，今年前三季度，保利发展毛利率为13.37%，较去年同期下滑2.55个百分点。

今年4月末的业绩说明会上，财务总监王一夫曾表态，对2025年结转毛利率水平企稳回升有信心。

彼时其表示，截至2024年底，公司有3070亿元已售未结存货，这部分的综合毛利率接近14%。此外，今年一季度新销售货量的毛利率水平更是达到了16%，“如果全年市场没有进一步的大变动，相信今年整体结转毛利率将在14%的基础上有所提升”。

《国际金融报》记者注意到，截至今年上半年，保利发展的毛利率水平为14.6%，略高于2024年全年水平。但受第三季度单季影响，截至9月末其毛利率水平调转向下，距离预期水平越来越远。

另外，前三季度，保利发展录得信用减值损失0.65亿元；投资净损失为1.47亿元，而去年同期为投资净收益16.38亿元，仅这之间就有着17.85亿元的差额。

保利世博天悦绿化 吴典/摄

数据显示，2025年上半年，保利发展投资收益仍有9.17亿元，其中对联营及合营企业的投资收益达8.48亿元，整体保持盈利。然而仅一个季度过去，公司账面投资收益便从盈利转为巨亏。第三季度单季，其投资收益亏损超10亿元，对联营及合营企业的投资收益亏损近乎10.6亿元。

少数股东损益占比的提升也进一步吞噬了利润。前三季度，保利发展的少数股东损益为45.87亿元，占净利润比重同比提升34.2个百分点，对应70.4%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾在采访中表示，近年来为了缓解现金流问题，保利发展开始清理存量沉淀项目，主动降价清货，并将收回的资金用来摘取位于核心城市、核心地段的高溢价项目，打造高品质产品，并以这些项目覆盖旧项目的亏损。

这或许可以解释，为什么夺回销售桂冠的保利发展，越来越不赚钱。

截至9月末，保利发展实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积同比减少25.13%至1010.42万平方米，依旧是行业销售规模第一的房企。

第三方咨询机构克而瑞发布的1—9月销售榜单中，保利发展位居榜首，是唯一一家销售规模突破了2000亿元的房企。

投资端来看，今年前三季度，保利发展新增容积率面积290万平方米，总获取成本603亿元，较上年同期的415亿元增长45%，所摘土地均位于38个核心城市，其中51%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。

保利在上海地铁为楼盘打广告 左宇/摄

不过，这一投拓力度其实没有“跑赢”同行。受政策影响，今年土地市场分化加剧，三四线城市情绪依旧较冷，一二线城市推出不少优质地块，它们的去化及利润率更有保障，引得各家房企争夺。

克而瑞数据显示，今年前9个月，中海地产以1124.3亿元的拿地金额跻身拿地榜单TOP1，而去年同期在这个位置上的保利发展已经跌至第四名，排在它前面的是招商蛇口和绿城中国。