第 2295期〡 2025/05/23

楼市“小阳春”过后，平静许久的西安土拍市场，终于火起来了。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至5月23日，西安5月份已成交超10宗住宅、商服用地，总成交金额约70亿元，多宗地块溢价成交，最高溢价率达18.32%，土拍热度显著回升。

与此同时，区域分化特征进一步凸显，港务片区、高新区等核心区域成为房企争相押注的“热土”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从市场逻辑来看，当前房屋销售市场呈现显著的区域集中度特征，核心地段及高端住宅项目成为市场主力承接点，这种结构性特征直接传导至土地市场，促使土地资源配置向高价值区域集聚。

随着多宗地块陆续挂牌，预计西安这波土拍高热度将延续至6月。

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最高溢价18.32%

截至5月23日，5月西安土地市场累计成交超10宗住宅及商服用地，总成交金额约70亿元。多宗优质地块溢价成交，最高溢价率达18.32%，显示出市场信心显著回升。

如5月19日，中铁置业以10.3亿元拿下曲江二期约65亩低密地块，该地块紧邻曲江第三小学、电竞产业园等优质配套，未来将开发高端低密住区。

5月8日，陕西保利10.155亿摘得1宗75.188亩住宅用地，土地单价1351万元/亩，楼面单价8104元/㎡。

来源：西安市公共资源交易中心

同天，金湾地产以8.11亿元的底价竞得沣东新城科统片区1宗住宅用地，折合地价1073.18万元/亩、楼面地价6446.26元/㎡；沣业地产7.56亿摘得1宗70.277亩住宅用地，土地单价1076万元/亩，楼面单价6454元/㎡。

值得注意的是，前者为西咸集团旗下商业性房地产开发业务的重要承接主体，后者是西咸集团旗下西咸城投下属的责任国企，此前项目有沣业·琅樾府等。

来源：西安市公共资源交易中心

作为5月土拍主阵地之一，港务片区接连诞生多个高价地块。

5月7日，绿城以13.93亿元竞得奥体板块82.676亩宅地，楼面价10110元/㎡，溢价15.8%，为西安今年首个溢价成交地块。该地块吸引了绿城、龙翔等房企参与竞拍。

5月19日，龙翔地产以5.168亿元总价竞得港务片区34.179亩地块，楼面价9072元/㎡，溢价率18.32%，成为区域第三高价地，该地块同样受到绿城中国、中天西北等实力房企的角逐。

值得注意的是，5月21日，浐灞国际港挂牌2宗商住地块,总计出让面积61423.22平方米，起始总价12.885亿元。

其中，编号GW1-22-17地块，位于港泽路以北、全运路以东，用途为住宅、商服用地，起始楼面价9624.52元/平方米，作为港务片区奥体核心最后一宗住宅用地，有望再创区域新高。

高新区也同样备受关注。5月16日，卓逸地产13.2亿摘得高新区丝路软件城GX3-24-22地块，楼面价11006元/㎡，成为2025年高新首宗“万元地”。

与此同时，高新区的商服用地交易也十分活跃。

其中，西安澜宸商业运营管理有限公司、西安万澜商业管理有限公司以 1.323亿元摘1宗38.851亩商服用地，计划打造万汇广场商业总部项目，该项目总投资达6亿元。

陕西泰源德林置业发展有限公司则以1.125亿元摘得1宗17.296亩商务金融用地，用于建设大源实业西北总部项目。

一位西安房地产业内人士向记者表示，从土地供应看，主城区土地稀缺，港务片区与高新区（尤指高新三期丝路科学城、软件城）作为新区，土地充裕且品质高，配套利好兑现快。房企需要考虑安全性与去化速度，港务片区依托优质教育资源布局，精准吸引改善型换房客群，而高新区凭借产业密集带来的人口红利，形成支撑高端项目溢价去化的市场基础。这种投资集中度的提升，也预示着两大区域将成为未来十年西安城市空间拓展与产业升级的核心承载区。

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市场分化加剧

尽管核心地块受热捧，但非核心区域仍面临流拍压力。

以灞桥区”BQ2-19-112“地块为例，其2022年4月首次挂牌，经历两次流拍、累计降价约3亿元后，仍“无人问津”。今年以来，临潼新区、未央等区域也陆续出现地块流拍，不得不重新挂牌调整策略。

来源：西安市公共资源交易中心

这充分体现出房企在面对配套不足、界面欠佳区域时的谨慎态度。

上述业内人士向每经记者坦言，众多全国性房企选择布局西安，也是对西安后期市场持相对乐观态度的体现。当下，能让房企实现盈利并快速回笼资金的城市屈指可数。抢先拿地、留住团队，房企才能抢占市场先机，且西安优质楼盘始终不愁销售，房企没有后顾之忧。

“未来土拍市场“两极分化”的特征预计将持续。热门板块的优质地块依旧会成为房企竞相争夺的焦点，外围区域以及主城区内部分素质欠佳的地块，即便低价出让，也难逃流拍或国企兜底的命运。”上述人士进一步表示。

非常明显的一点是，当前房企拿地高度聚焦板块库存合理性，去化周期成为关键考量因素。

港务、城南虽新增库存量居首，但凭借较快的流速，去化周期最短；曲江新区、沣东新城项目整体供应不大，但去化率在全市来说相对较高。

销售数据也进一步印证了核心区域的市场热度。

据《中指研究院》数据，2025年前4月西安销售TOP20项目中，港务片区3个项目上榜，招商西安玺以13.7亿元销售额拔得头筹；高新区更是有7个项目入围，合计贡献42.7亿元业绩。

其次是教育资源加持，名校落地成关键溢价因素。

如港务区通过合作办学、“名校+”等模式，成功引入铁一中、陕师大附中、高新一中、交大附中等优质教育资源，极大提升了板块的吸引力与竞争力，由此引发了两宗土地溢价成交。

上述业内人士坦言，该项目价值主要由稀缺性造就。作为区域内的重要加分项，名校资源本就属于 “奇货可居” 的范畴，叠加奥体板块的规划利好与区域内最后一块开发地块的属性，兼具一定机遇。操盘的两大开发商绿城与龙翔，均在港务区拥有多个成功开发项目，有些路径依赖的意味，未来的去化具体要交给市场去验证。

此外，高新中央创新区 F6-02、A5-01 新建小学建设进度加快，预计将为区域教育配套带来显著提升，这无疑为该区域土地市场注入新的活力。

从近期土地出让动态来看，市场热度有望延续。

目前，西安市公共资源交易中心已挂牌多宗地块，如高新区云水六路 “GX3-36-13” 地块起拍价11.02亿元；丝路软件城“GX3-2-76”住宅、商服地块起拍价高达17.68亿元。

未央区拟供应3宗住宅用地，其中二环内龙首村板块的“WY10-29-215”地块，具备稀缺地段优势，起拍价13.41亿元，预计将引发房企激烈角逐。