2024年末至2025年初,其境内部分也已完成中票及CMBS重组,现全力推进百亿公司债整体重组,确保境内外方案逻辑一致。
预计重组完成后,林中团队可将信用债规模至300亿元以内,缩减超50%,债务久期延长至9-10年,利率降至可持续水平。
剩余260亿元抵押类负债中,住宅开发贷将随项目交付自然清偿,商业物业贷款也会优化置换。
截至2024年底,旭辉有息负债总额为866.54亿元。杨欣称,多措并举后,旭辉净负债率将快速回归健康区间。
坦白家底
林中也趁机亮出家底。
其管理层强调,旭辉是少数在境内外大重组前,整体在手资产仍大于负债的民营房企。
2024年末,其股东权益超百亿元,权益后货值1300亿元,持有京沪成都等城市460亿元商业资产,年租金18亿元且持续增长,有息负债较峰值压缩超30%。
针对债权人关切的“重组后如何重启”,林中明确提出,将摒弃“三高”模式,转向三大核心战略。
具体而言,运营北京、上海、成都等一二线城市460亿元商业资产,提升租金增长;收缩、深耕开发业务;发力房地产资管,借鉴铁狮门、黑石模式,采用双GP架构(资金方募资、项目方运营+小股投资),实现风险隔离。
林中特意强调了旭辉的差异化优势,如,负债水平在头部民企中更优,已累计交付27万套(交付率95%),组织体系完整保留核心人才等。
他以“民企如劲草”作喻,试图传递信号:在行业深度出清期,旭辉有能力通过结构性调整,完成“凤凰涅槃”。
最新数据显示,今年4月,旭辉合约销售额17.2亿元人民币,1-4月累计合约销售额71.6亿元人民币。
五类选项
对于债权人,林中团队具体提供三大方向、五大类选择。
其设计的重组方案,大体遵循“短端削债、中端转股、长端保本降息”框架,其方案组合为:
1)短端削债,选项1A/1B将32%旧债转为零息新债或贷款,2-3年到期还本,基准日后12个月,公司可75折提前偿还剩余本金40%。
2)现金+转股,选项2A/2B债权人共享3500万美元现金,2A是90%旧债转4年期强制可转债;2B则是60%转可转债、30%转4.5年期票据。
3)长端保本,选项3为债券债权人保本方案,与选项5共享500万美元前置本金,剩余转长期票据;选项4A/4B将50%旧债转新债或贷款;选项5A/5B为贷款债权人保本选项。
据旭辉控股境外重组负责人朱皋鸣介绍,方案配套多重增信措施,涵盖境外、WFOE及境内资产,并通过控股股东将股东贷款转股、停收现金股息等方式强化共担机制。
林中团队,还借头部基金观点安抚债权人。
据杨欣透露,全球最大公募基金研判中国房地产周期已至底部,认为旭辉有望成为行业出清后民企转型样本;
欧洲价值型基金特别认可其管理团队稳定性,看好转股带来的估值修复与行业复苏双重利好,已明确全额转股意向。
对于林中而言,6月3日投票节点临近,关乎旭辉未来的“大考”,即将迎来表决。
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