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合生创展正处于流动性危机中，可能会在明年违约。

降级、撤销评级

4月1日，惠誉将合生创展集团的长期外币发行人违约评级由“B”下调至“CCC-”，并将公司的高级无抵押评级由“B”下调至“CCC-”，债券的回收率评级为“RR4”。

合生创展未能如期偿还9.41亿港元借款的本金及利息，导致93亿港元银行贷款及金融借款的交叉违约。惠誉认为，合生创展的流动性状况已经恶化，在销售疲软背景下，其债务偿还总额超出预期。

标普评级4月2日也表示，合生创展评级下调至“CCC”，因无法偿债风险上升；展望负面；应其要求撤销评级。此前将合生创展长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”，标普认为合生创展近期正处于流动性危机中，可能会在明年违约。

根据财务报告，合生创展的现金从2024年6月底的180亿港元降至2024年底的84亿港元，不足以支付250亿港元的短期借款。流动性缓冲弱于惠誉的预期，合生创展为偿还其在岸债务，在2024年下半年的现金流出高于预期。

流动性危机

据官网介绍，合生创展于1992年在香港成立，1998年在香港联交所主板上市。

目前，合生创展逐步发展为全产业链优质生活运营商，多元业务板块构筑全领域发展，旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块并驱发展。从股权结构看，合生创展的控股股东为新达置业有限公司，持股比例为53.75%，公司实际控制人为朱孟依。

2024年，合生创展合约销售总额为166.29亿元，同比下降49%，这反映出房地产市场的活跃度显著下降。

截至2024年末，合生创展的土地储备达2680万平方米，其在环渤海地区、珠江三角洲及长江三角洲三个核心经济区域的业务持续发展。从业绩上看，2024年合生创展实现营业额378.34亿港元，同比增长10.32%；归母净利润为1.2亿港元，同比大幅下降95.9%。

归母净利润

毛利方面，2024年合生创展录得毛利95.58亿港元，毛利率减少主要是由于物业发展板块交付之项目成本较高所致。毛利率水平截至2024年末，合生创展总资产有2568.82亿港元，总负债1579.67亿港元，净资产989.15亿港元，资产负债率61.49%。分析债务结构发现，合生创展主要以流动负债为主，占总债务的58%。截至同报告期，合生创展流动负债有913.57亿港元，其中一年内到期的短期债务有250.37亿港元。

归母净利润

相较于短债压力，合生创展流动性不足，其账上现金及现金等价物有113.98亿港元，现金短债比为0.46，公司面临一定短期偿债压力。在财务弹性方面，截至2023年12月合生创展银行授信总额有1864亿元，其中未使用授信额度为1083亿元，公司备用资金尚可。

银行授信

负债方面，合生创展还有666亿港元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计504.7亿港元，规模较大。整体来看，合生创展刚性债务有755.07亿港元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为48%。有息负债占比近半，2024年合生创展融资成本为11.58亿港元，对利润空间形成较大侵蚀。

从融资渠道看，合生创展渠道并不算多元，除了借贷和发债，其还通过股权等方式融资。从现金流上看，2023年和2024年上半年合生创展筹资性现金流持续净流出，分别为-169.01亿港元和-17.33亿港元，公司融资渠道遇阻，再融资压力较大。

筹资性现金流

在资产质量方面，近年来合生创展其他应收款规模迅速增长，2024年末该指标为255.61亿港元，对资金形成占用还有一定回收风险。总得来看，合生创展销售疲软，业绩大幅下滑；流动性紧张，杠杆率可能会因债务削减而改善；筹资性现金流持续净流出，再融资压力较大。

“地产航母”

合生创展，昔日“华南五虎”之一，被奉为“隐形的地产航母”。早年间，凭借和政府一同开发商业街，朱孟依赚到人生第一桶金。1992年，朱孟依正式转战地产，他跑到香港创办合生创展，又以港商身份回到内地。

次年，广州市政府拍卖土地，地产商哄抢市中心地皮，而朱孟依却在当时还是荒郊野外的天河拿下100万平方米的地块。没过多久，天河区被规划为广州新的市中心，朱孟依拍下的这块地皮一夜之间暴涨数倍。

1998年，朱孟依凭借港资身份，合生创展在香港主板成功上市。资本助力下，合生创展一骑绝尘，2004年成为内地第一家销售破百亿的房企。不过，从2008年金融危机后，由于奉行港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式，合生创展在规模上逐渐掉队，2013年掉出房企50强。

当恒大、万科纷纷破千亿时，合生创展销售额却始终在百亿徘徊，直到2019年才突破两百亿。然而，在规模上慢下来的合生创展却完成了多元化布局，其通过较为优质土储资源，将业务延伸至地产行业的上下游，构建了地产、商业、物业管理、投资和基建五大业务板块。尤其在2019年二代朱桔榕走到台前后，合生创展思路发生变化，开启扩张步伐。

2020年，合生创展豪掷180亿元拿下北京分钟寺地块，随后又以46.57亿元收购北京大兴旧宫棚户区地块。

2021年初，合生创展一举拿下广州“最贵” 的旧改项目——康乐村、鹭江村，改造投资341亿。

随着逆势加杠杆，合生创展的规模见长，但从2021年起公司盈利能力开始走下坡路。