在本期《聊一波》节目中，姚洋、王波明、孟晓苏聚焦房地产领域，通过对比美国、日本在房地产及金融危机中的应对措施，解读房地产经济。

王波明：2000年时，由于上世纪九十年代末期的三角债问题，银行受到严重拖累，工农中建几大银行基本处于无股本金状态。随后，我们对机制进行改革，允许外资银行进入，形成了一定的公司治理结构。紧接着，推进上市改革，这些银行从技术性破产逐步发展成为全球规模最大的银行，比如工商银行、建设银行。我认为，这种改革力度与操作力度，就适用于当前的房地产领域。

孟晓苏：美国在2008年楼市低迷时，采取措施将房利美、房地美收归掌控，通过入股、入债的方式介入，稳定了局面。后来，房利美、房地美的股票价格大幅上涨，这其中还涉及美国财政部。

所谓“两房”，即住房抵押贷款机构。房价下跌后，不良资产增多，大量住房抵押贷款出现断供情况，民众停止还款，“两房”自身资产也随之缩水，在此情况下，“两房”面临破产风险。

此前雷曼兄弟破产时，美国政府没管，但当看到“两房”若破产将造成严重后果时，美国政府立即拿出七千亿美元稳定局面，由美国财政部接管“两房”，注入部分股本金并承接相关债权债务，最终使“两房”得以稳定。“两房”稳定后，美国整个市场也随之稳定。

美国市场经历了4年低迷期，由于其有过多次楼市低迷的经历，具备应对经验，从“两房”入手阻断风险，避免了房价下跌向金融风险蔓延。渡过难关后，到2012年，美国楼市便开始复苏，且一直蓬勃发展至今。

姚洋：在此期间有量化宽松政策，但这笔资金实际上是政府投入的真金白银。

孟晓苏：有意思的是，楼市回暖后，美国财政部与“两房”就资产增值的归属问题产生了争执。“两房”认为增值部分是自己的钱，美国财政部则说是自己投资给对方的钱。

无论争执最终结果如何，这都说明当年政府在低位进行收储并出手干预时，并未影响后续资产增值，反而使所谓的国有资产实现了大幅增值，才会引发关于增值归属的争议。

如果我们建立“中储房”，在当前情况下按平价收购房屋，待房价上涨时，当前所做的工作就能起到止跌回稳的作用。

王波明：我再举一个反面例子，日本在1985年广场协议后，房地产泡沫形成，到九十年代初泡沫破裂。尽管日本政府采取了干预措施，但力度不足多年来进展缓慢，房地产经济陷入零增长，这一状况持续了十五年，房价下跌了三成。

孟晓苏：中国楼市下跌的原因与日本存在相似之处。日本因广场协议导致日元大幅升值，1985年后出口受阻，但民众发现货币升值后购买力增强，开始在全球范围内购置资产，这也推动了本国资产价格上涨。日本政府的决策对房地产泡沫的形成起到了推动作用。

姚洋：我认为不能将原因完全归咎于广场协议，因为日本房价从七十年代起就持续上涨，广场协议只是起到了推动作用。

孟晓苏：没错，广场协议确实只是推动因素。但其次，日本政府的决策再次出现失误。1989年，鉴于房价涨幅过大，国内舆论要求抑制房价，类似现在所说的“一鲸落万物生”，认为房地产存在巨大泡沫，需尽快刺破。于是日本央行将利率提高至6%，这一举措很快产生效果，1991年房地产泡沫破裂。

然而，由于日本政府存在刺破泡沫的想法，在泡沫破裂后并未及时出台政策，拖延了5-7年，直至九十年代后期的1998年才推出相关政策。而从1991年到1995年，利率才从6%降至0.3%，此时已错失时机，政策未能起到作用。

与美国迅速出手不同，日本缺乏应对此类问题的经验，且当时社会舆论也对政府形成压力，认为不应让房地产企业存活，而应依靠出口。

美国政府投入资金直接救助楼市，日本则将资金用于基础设施建设。

孟晓苏：我们在这一轮投入中，也曾有人主张进行基建，但后来地方政府负债过重，难以支撑便停止了这一做法。这与美国的情况不同。

美国直接针对“两房”和民众，推出了多项措施以改善民众的住房抵押贷款偿付能力。

首先是在全国范围内减税1600多亿美元，增强每个家庭的还款能力；其次是调整资产负债比，允许无上限达到125%，减轻银行和企业的压力；第三是实行弹性月供制度，规定贷款还款人的月供不超过其月收入的31%，保障其基本生活，通过这些措施，美国减少了一半的违约情况，使900万户家庭避免了因断供而导致房产被拍卖的结局。

而我们在遇到类似情况时，可能会采取拍卖房产的方式。这些政策是否值得我们借鉴，是当前我们面临的问题。