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囤地捂盘的“艺术”

李嘉诚每一次抛售中国资产，就一定会有人站出来说，在商言商，这不过是李嘉诚对环境的一种预测、一个判断。但也总有人反对，他们对李嘉诚这一行为所释放的信号，以及背后潜藏的不确定性有浓厚的担忧。

这种担忧，不是捕风捉影。它可以从“囤地捂盘”这门“艺术”说起。

在李嘉诚众多囤地捂盘的案例之中，最轰动一时的，当属成都曾经的地王——南城都汇项目。看懂李嘉诚在这个项目中的腾挪和连锁反应，不仅能理解今天400套房源背后的诸多争议，还能获得更多的启示。

2004年，李嘉诚以21多亿的价格，在成都购得了南城都汇项目所在地块。这个地块坐落在成都着力打造的高新区核心地段，成都希望它能延续桐梓林板块的魅力，用高大上的品质，帮高新区吸引高净值人群落户。

拿地后的2年时间内，李嘉诚在地面上几乎没有什么动作。但在没有开工的日子里，李嘉诚却没闲着，他将部分土地抵押给银行，从中获得了贷款。

成都则一直劝李嘉诚尽快动工。李嘉诚也不是不领情，只不过，他将这块地分成了8期来建设。12年过去了，项目开发了6期。

2020年，成都市政府勒令李嘉诚完成建设。没成想，李嘉诚已完成金蝉脱壳。他把剩下的第7期、第8期的股权卖给了其他公司，单凭这笔交易就赚了38亿港元。

2020年，李嘉诚方突然开始了撤退。根据当时长江实业公告，当年7月，南城都汇被转手给注册在维京群岛的RZ3262019 Limited，后者由禹洲集团和成都瑞卓置业有限公司各持股50%

不仅如此，李嘉诚拿地时的2004年，此项目的楼面地价为1030元/平方米，16年之后的2020年，住宅均价为2.4万/平方米。经业内人士测算，李嘉诚“以时间换空间”，仅在这块地上就躺赚了近百亿。这是什么概念呢，当年不少房企一年的总利润也就百亿。

成都直接下发通知，要求禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。

成都高新技术产业开发区财政金融局在2020年发布的《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》

一纸文书的问世，才将李嘉诚的系列操作暴露在了太阳底下。

超低价买入土地，捂盘十几年，再慢慢开发，根据市场波动不断调整推售的数目、价格、层数等，跟着国家与城市的经济腾飞，等到土地增值，再坐享其成——屡试不爽的李嘉诚，将这一操作复刻在了不同的城市、不同的楼盘中。

其中，包括但不限于，北京的御翠园、东莞的海逸豪庭、上海的真如、武汉的花街楼……以及如今的400套房源。

和记黄埔内地涉嫌囤地地块一览/图源：央广网

一招比一招准，一招比一招精，李嘉诚也因此从卖塑料花干到了华人首富，令人啧啧称奇。

但它带来的负面影响同样令人叹息。

仍以南城都汇项目为例。在李嘉诚系列操作之后，接盘的企业深陷债务纠纷，欠税超20亿，甚至上演了抢公章的闹剧。此外，哪怕是到了2025年仍有约5000套房待售。

“投资首先是要看退出机制通畅不通畅，其次才是看收益高不高。”这是李嘉诚一生所践行的理念。用多年占地、不开发的方式谋取利润，有人或许认为，李嘉诚不是夹起钱包“跑了”，而是遵循了资本的避险原则。

但从经济学视角来看，这一行为产生的负外部性同样不可被忽视——地产供给的不平衡，不仅增加了制度成本、透支了城市发展红利，同时也使得千千万万的普通人加剧了买房的负担。

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转 向

李嘉诚扮演的角色与其说是一个企业家，更像一个投资者，并且是全球宏观投资人。长和的业务触角之深之广，覆盖了全球超过50个国家和地区，就是佐证。李氏家族曾被调侃“买下半个英国”，就是截面。

他是以价格变化趋势的判断，来影响和决定自身的行为——你可以称赞他的眼光毒辣，但而这恰好是“投机行为”的关键。

放在全球市场里，每个投机者都希望能够凭借自己的敏锐直觉，捕捉到市场价格波动中的机会，实现“低买高卖”的盈利目标。翻看李嘉诚的财富之旅，有人形容其像“候鸟”，就刚好吻合。

李嘉诚在早期并未因为其投机倾向及行为而引发过多的警惕，相反，在西方资本逻辑拥趸者看来，“投机”这个概念本身就是一个中性词。

甚至在过去很长一段时间里，李嘉诚凭借他的资本实力和国际声誉，成为了许多地方争相引进的“战略投资者”。

改革开放之后，中国百废待兴，钱、技术、经验等生产要素都很稀缺，像李嘉诚这样的港商能带来投资，引进新的生产力，在客观上有助于经济发展。中国GDP高速增长的时期，各地政府为了引进知名企业和大项目，以及带动其他投资跟进，给了“李嘉诚们”政策倾斜。

但这几年，李嘉诚们却常常被发现出现在某地土地部门的“黑名单”上，并被处以罚款。为何？

从时间轴上来看，2015年后，我国的房地产市场监管政策持续收紧，尤其针对囤地、捂盘等行为出台了一系列措施，直接影响李嘉诚等房企的囤地策略。2024年9月召开的中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地。

之后各地各部门对囤地也陆续表态。比如，2025年6月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于深入推进深圳综合改革试点深化改革创新扩大开放的意见》，提出改革闲置土地处置和收回机制。换句话说，闲置土地处置将迎来更多的“深圳经验”。

2025年6月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于深入推进深圳综合改革试点深化改革创新扩大开放的意见》

从容忍到出手，政策的转向意味着两件事将被深刻地改变。

第一，房地产进入深度调整期，时间换空间的操作不复昔日风光。

第二，我国越来越清醒，正在重新审视资本运作的方式。

大多数的人对前面一件事都已经看得很明白，我们聊聊第二件事。

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另一种尖锐的启示

李嘉诚们的崛起，是香港独特环境的产物，是英国资本与华资力量在香港回归的交替之际，李嘉诚们凭借自我能力和抓住历史机缘，所结出来的硕果。

然而，这种特殊时期所产出的特定财富神话，在新的时代和环境下从诞生到淡去，不是偶然，而是顺理成章。

社会和商业想要进步，要启动下一波腾飞，就必须依靠更健康、更长期主义的生产力和生产关系。进一步讲，今天我们鼓励和支持的是能够推动创新、创造就业、能为大多数人利益服务的实干家。

就这一点而言，李嘉诚在很多人眼里还谈不上。

流传最广的是李光耀曾经讲的一段话：“李嘉诚可有制造一件营销世界的商品？没有。他投资地产、收购港口、超级市场、电讯公司，全靠垄断和结盟，所以他十分成功。然而，他不过是顺势而行，什么行业当红，便进入该市场 。”

从过往的公开报道看，李光耀和李嘉诚是知己好友，但是李光耀说得很尖锐。

“反垄断”“防止资本无序扩张”正是这几年的年度经济大热词。这里必须强调，我国反对的是垄断与无序扩张，从来不是资本。前提是，资本应当服务于实业，服务于社会发展，国家引导它们进入到了与国家宏观政策相吻合的轨道，能够解决经济目前的瓶颈和老百姓所需。

国际环境的加速演变，加速了这一认知。

尤其是中美博弈进入到深水区之际。而就在几个月前，李嘉诚在港口资产处置上出现了“选边站”问题。

2025年7月28日，长江和记实业有限公司在官网发布涉及和记集团的交易公告

面对同样不平凡的国际环境，不少人指出，以任正非为代表的企业家以绝不妥协的态度做出了正向选择，通过技术创新与国家利益协同实现长期价值，展现了真正的企业家精神。李嘉诚则将利益凌驾于国家战略和社会公平之上，暴露出新自由主义全球化中资本的短视性，和对价值观的漠视。

这些声音渐渐盖过了金钱落袋的安稳感。

变化，李嘉诚不是没有感受到，特别是他的大儿子李泽钜在2025年7月被移出了香港特首顾问团。而近来400套房源的大撤退，也或许是危机感的某种延续。

在各方博弈交织的今天，李嘉诚的争议终将成为对一代商人群体的历史拷问。