10月20日，国家统计局公布了70个大中城市9月份房价的情况。

继8月份北京二手住宅价格环比跌幅全国夺冠之后，9月份北京二手住宅价格的环比跌幅，继续位居一二线城市跌幅前列，而上海则勇夺一二线城市跌幅前三甲。

（根据国家统计局的分类，一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市）

有朋友过来问我，说北京房价过去半年是跌幅最多的半年，是不是快到底了？如果不是，北京房价大概什么时候会止跌回升呢？

我回答了她4个字：

遥遥无期。

为什么这么说呢？

因为每个人都要住房子，都想住上更大更好更漂亮的房子，这是人性基本的欲望。所以，在居民部门债务负担处于低位的时候，以房地产债务扩张来推动经济发展的思路，就成为许多政府的首选。

在政府的各项政策鼓励下，居民贷款买房的需求被点燃，然后会造成很长很长一段时间内房价的持续上涨。房价的上涨，带来了更多人愿意贷款买房（因为可以“赚钱”）。就这样，债务越多，房价越涨；房价越涨，债务更多。这就是债务-资产通胀的发生过程……

简单说，以上就是2001年到2021年这20年中国所发生的事情。

直到有那么一天，撑破天的房价，萎缩的购房需求，无法继续增加居民债务，它们“恰好”赶到一起来。于是乎，债务-资产通胀的逻辑，就开始转变为债务-资产通缩的逻辑。

接下来，房价不得不开始下跌，而过去20年的房地产繁荣中，有无数人的工作、收入都与房地产上涨有关。在全民债务处于高点的时候，房价一旦下跌，有更多的居民收入会停滞和消失，从而给人们带来更大的债务压力。他们不得不选择卖出房子，在需求萎靡的情况下，他们的卖出造成了房价的进一步下跌……

就这样，房价越跌，人们债务负担越重；债务负担越重，房价更要下跌，就形成了螺旋式的债务-资产通缩。

从2022年到现在，就整个社会而言，中国就处于这种债务-通缩的时代之中。

1990-2004年的日本，2007-2012年的美国，都经历过这种因全国性的房价下跌带来的债务通缩时代。

正因为房子贷款涉及到了几乎每位居民，一旦房价下跌-债务通缩的螺旋启动，即便政府会下场干预，会印钞减缓，但这个通缩也绝不会在2-3年内消失，而是会持续很久很久……

久到什么时候？

如果没有更多的买房接盘侠出现，可能会久到一代人死去！

我们可以理性地预期一下，未来几年的中国——

会像美国2008年-2012年那样疯狂印钞么？

会像美国2012年之后因手机互联网科技爆发而带来无数高收入移民充当买房接盘侠么？

如果没有这种可能性的话，那么，30年前和中国一样面临急速老龄化问题的日本房价走势，就是我们最好的前车之鉴。

具体到北京房价来说，首都嘛，中国经济最富裕城市，这种高端大气上档次的城市，当然也只能拿日本东京的来进行对比，所以，我到日本的国土交通省网站，下载了日本东京都独立式住宅1984年迄今的价格指数，其整体走势是下面这样的。