来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

去年以来，上海等一线城市的“千万级‘顶豪’住宅市场”突然火爆起来，引发业内热议。这背后是资本横流与资产荒激烈冲突引爆一线顶级资产抢夺战。

一线高档住宅市场如此，优质商业不动产市场也开始有国际资本潜行“围猎”迹象。这些资本敏锐地嗅到了当前虽然大众消费普遍降级，但高档消费市场需求依旧强劲，也是贫富分化加剧的一个缩影。

近日，北京市市场监督管理局对外公示了一条“博裕五期美元基金有限责任公司收购北京华联SKP百货有限公司股权案”的大宗资产交易信息。

此次交易前，北京SKP由新加坡私人资本背景的Radiance Investment Holdings Pte. Ltd.与北京华联集团分别持股60%、40%且双方共同控制。

此次交易后，博裕资本旗下博裕五期美元基金关联方间接持股42%-45%，Radiance公司继续间接持股42-45%，双方共同控制北京SKP。

需要注意的是，北京SKP的现有运营管理架构不变，这一点非常关键。若结合上述股权变动看，北京华联集团仍持有至少10%的少部分股权，而北京SKP将变成新加坡私人资本、博裕资本及北京华联三方持股的新格局。

博裕五期美元基金于2021年3月底成立于新加坡，主要从事PE业务，最终控制人是Boyu Group, LLC（即博裕集团，对外统称“博裕资本”）。

从以上看，博裕资本此次收购应是偏向于财务性的战略投资。实际上，作为另类私募资本的资方，诉求一般也很简单，拿着从国际上募集来的钱，不仅要安全地投出去，待未来退出时要有符合预期的回报率。

据闻，博裕资本曾因成功战投阿里巴巴等科技巨头而声名鹊起，背后离不开关键的创始合伙人马雪征，但其已于2019年8月去世。随着博裕资本近些年在中国内地加大收购步伐，比如收购金科服务，其背景一直也是资本圈颇感兴趣的话题。

据相关公开披露，博裕集团（Boyu Group, LLC）管理人包括Yixin, Ltd.（童小幪为唯一股东和唯一董事）和JH Capital Holdings Ltd.（张子欣为唯一股东和唯一董事），监督其运营及管理。

从北京SKP历史看，最初是由北京联合和台资背景的新光三越合作成立于2005年，后因经营理念和商标权问题产生分歧，于2015年台资彻底退出，并更名成北京SKP。

参考公开报道消息，2020年北京SKP销售额达到了177亿元，跻身全球销售额最高的单体百货商场，2022年销售额达到230亿元，2023年销售额飙到了265亿元，成为国内商场最霸气的“店王”。

2024年，北京SKP销售额同比稍有下降，但仍达到了220亿元，继续领跑北京商场，但放眼全国，却被同时期销售额245亿元的南京德基广场暂时超越。

市场人士预估说，博裕资本此次收购北京SKP大笔股权，交易估值在40亿元-50亿美元之间。

另据悉，国内SKP市场目前除了北京单店之外，还有三个SKP单店，即分布在成都、西安和武汉。

以成都为例，2024年销售额前五的商场分别是成都太古里、成都IFS、成都万象城、成都SKP、成都天府和悦广场，对应销售额分别是98.9亿元、96亿元、75亿元、68.8亿元和47.9亿元。

再看西安市场，2024年销售额前五的商场分别是125亿元的赛格国际、82亿元的西安SKP、40亿元的银泰开元钟楼店、29.5亿元的CityOn熙地港及26亿元的砂之船奥莱。

另据2024年中国购物中心销售额TOP20强看，北京SKP以220亿元暂时屈居第二，西安SKP以82亿元位列第20位。（注：涉及销售额部分，仅供参考）

实际上，2024年全国社会消费品零售总额同比增速只有3.5%，增速低于2020年至2023年均值0.4个百分点，消费市场复苏进程略显疲软。

CBRE世邦魏理仕日前发布研报指出，受消费刺激加力，预计今年全国社会消费品零售总额同比增速5%左右。“与消费缓慢复苏同步发生的，是消费心理和消费结构的转变。中国消费者从对商品性价比的追求转向质价比和心价比，即看重商品和服务的品质和情绪力。”

其分析说，情绪价值和品质消费的兴起将为零售物业租赁市场积蓄新的增长动能。从Euromonitor预测显示看，未来三年销售额和面积年均增速领先的业态集中在生鲜和仓储会员店、运动服饰、宠物用品、玩具游戏和奢侈品箱包。

比如一二线核心城市的盒马、山姆会员店，铂金会员年费也要好几百元，但这两年持续火爆，背后是大家对自身健康追求的日益重视等。未来，城市核心商场分化也必然更加剧烈。