来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

这两年，央行频繁降息，整个社会的资金成本持续下降。就房地产而言，当前金融支持政策也非常给力。

那些普遍资金饥渴的大型房企，可以借机“长债换短债、低息换高息”。从现实看，能利好房企的，谁不想这样做？前提是其信用未出险且一直良好。

近日，一家名叫“天地源”的A股上市国资房企，不经意间给外界抛出了一个“惊颤”。要知道，其一直较为低调，但规模布局已全国化，还是百强房企。

据天地源公告，公司董事会审议通过了向西部信托申请融资的议案，具体是向其融资最多3.1亿元，资金用于旗下合规项目开发，融资期限27个月，即不到一半年，但年利率高达9.3%。

这个“9.3%”的年利率，是不是有点高？很多人疑惑的是，作为国资上市房企，天地源为何不向银行借债，资金成本很可能要远低于9.3%。

但话说回来，从整个房地产融资的角度看，谁不想向银行借钱？但凡能轻松借到，谁又会去求助于信托渠道。

再从信托公司的角度看，这两年信托出险频多，被托管的信托机构也有好几家，刚性兑付已被打破，比如集合信托计划筹资难度也比如以前。

具体到天地源，据2024年报披露，该年末融资余额134.4亿元，去年整体融资成本6.78%，而去年毛利率13.97%，即去年融资成本是毛利率的近半。

另据悉，去年初，天地源曾向厦门信托申请融资4.8亿元，期限30个月，年利率8.9%，同时向陕国投信托申请融资4亿元，期限18个月，年利率9.5%。去年11月，其再向陕国投信托申请融资3.5亿元，期限24个月，年利率9.5%。

近日，央行降息10个基点。不久1年期LPR已降到3%，5年期以上LPR已降到3.5%，资金环境进一步宽松。2024年，央行曾三次降息和两次降准。

综合来看，当前天地源向西部信托融资3.1亿元的年利率9.3%，还是比较高的。这背后，到底说明了什么？

从业绩角度看，天地源去年实现营收107.4亿元，同比下滑6.79%，归母净利亏损10.2亿元，较上年亏损3.9亿元进一步扩大，且已连亏2年。去年，其经营净现金流-8.7亿元，同比暴降185%。

去年，天地源实现合同销售额48.55亿元，权益合同销售额42.78亿元； 实现销售回款48.39亿元，权益销售回款42.48亿元。

天地源2024年报陈述说，去年全年取得经营资金回笼42亿元，解除受限资金41.2亿元，实现融资到账68.6亿元，其中创新融资到账57.7亿元。积极运用白名单政策，有效缓解阶段性资金压力。

截至去年底，天地源手上货币资金37.66亿元，较上年底下降11.22亿元，无短期借款，一年内到期非流动负债65.48亿元，包括一年内到期长期借款42.69亿元，一年内到期应付债券21.1亿元，应付利息1.66亿元。

今年一季报末，天地源货币资金33.3亿元，短期借款4.2亿元，一年内到期非流动负债57.1亿元，短债偿付压力仍较大。今年一季度，其实现营收10.68亿元，同比增幅204.86%，归母净亏损6181万元，亏损幅度有所收窄。