来源：密探财经（ID：Spy Finance）

近日，地产永续债“重出江湖”，引发市场热议。给这家房企“输血”的，来自这几年对房地产“又爱又恨”的知名信托。

据京投发展公告，公司近期与中原信托签署了永续债权投资合同，即中原信托设立不超过30亿元永续债信托计划，该资金投向京投发展，各笔初始投资期限不超60个月，其中首期8.1亿元已到账。

该永续债信托设立起的5年内，初始利率2.9%；满5年后开始调整利率，其后每2年调整1次，每次加200个基点（即2%），调整后最高利率不超9%/年。

京投发展表示，永续债信托募资将用于公司偿还项目存量债务。永续债虽名义是债，但因无固定期限而计入权益资产，进而可以粉饰公司负债率。

前5年固定利率只有2.9%，跟地方实力国企向银行借款利率差不。这到底是中原信托太需要将钱投出去，还是顶着北京市属国资房企的京投发展压价了？

要知道，京投发展去年以来持续亏损，比如2024年营收约14.17亿元，同比暴降86.7%；归母净利亏损同比扩大到了约10.55亿元，去年扣除永续债利息约3.26亿元后，归母净亏损13.8亿元。

今年一季度，京投发展实现营收约2.54亿元，同比下滑1.01%，归母净利亏损近1.49亿元，同比亏损翻了近一倍，扣除永续债利息8010万元后，归母净亏损同比扩大到2.29亿元。

此次发行30亿元永续债信托之前，京投发展手上尚有60亿元存量永续债，看来这是一家“永续债大户”，主要是2020年及2021年下半年发行的。

具体看，2020年上半年，京投发展向昆仑信托永续债融资18亿元，向中原信托永续债融资12亿元，5年内初始利率均是5.89%，其后每年加200个基点，最高不超12%。

2021年下半年，京投发展向生命保险资管分别永续债融资19亿元、11亿元，5年内初始利率均为4.79%，其后每年加200个基点，最高不超12%。

结合当前资金市场的利率，京投发展60亿元存量永续债信托利率确实很高，且对公司净利的侵蚀还比较大，就有强烈动机去“借新还旧”。意外的是，中原信托会给予京投发展新发永续债信托前5年仅2.9%的固息。

中原信托成立于1985年，于2008年5月起历经多次增资，截至2024年末注册资本约46.8亿元。其中，第一大股东是河南投资集团，持股64.93%；第二大股东是河南中原高速，持股27.27%；第三大股东是光大信托，持股7.8%。

截至去年底，中原信托自营资产119.09亿元，其中投向金融机构占比70.53%，实业占比8.41%，房地产占比4.16%等；信托资产3635亿元，投向实业占比40.7%，证券市场占比9.73%，金融机构占比8.89%，房地产占比6.33%。

2024年，中原信托实现营收8.81亿元，较上年略有增加。其中，手续费及佣金净收入5.36亿元，同比下降1亿元；投资收益1.94亿元，同比增加6300万元；公允价值变动收益约1.43亿元，同比增加1.175亿元。去年，中原信托实现1.44亿元，同比增加400多万元。

据中原信托官网披露，在今年初的2025年工作会上，该公司透露说，2024年是其全面转型的关键之年，按照“12345”的经营思路，超额完成年度目标，主要经营指标、行业排名均好于上年。2025年将加大企业客群营销，深化金融同业合作，补齐业务短板，强化业务协同等。