5月9日，2025年度上海第四批土拍正式拉开帷幕，出让的4宗涉宅地分布在杨浦、虹口、松江以及青浦区，总起始价约84亿元。最终，4宗地块悉数成交。

本次土拍热度呈现明显的分化态势，杨浦定海与松江新城地块成为焦点，溢价率双双突破20%。

制表：左宇

先看杨浦定海地块，其吸引了保利置业、金茂、华润、中海、招商五家央企同台竞技，均是上海土拍市场上的“老玩家”。

该地块备受青睐，与其自身素质较好以及板块前期项目热销密不可分。杨浦定海地块位于杨浦滨江内中环间，又处东外滩规划区域，周边有大型商业综合体合生汇、地铁12号线爱国路地铁站，且距离美团和B站总部较近，为未来销售提供了一定支撑。

该板块内，不久前入市的中海·云邸玖章，首开均价11.49万元/平方米，推出的187套新房吸引超380组客户认购，认购率超200%。市场消息称，其开盘当天清盘，是标准的“日光红盘”。

有了这样的成功先例在前，各大房企自然不愿错过此次机会，就连中海·云邸玖章的开发商中海地产也参与其中。

杨浦定海地块起拍价33.58亿元，开拍后，竞买人报价踊跃，短短3分钟内便有9轮报价，平均每20秒刷新一次。当竞拍至第26轮、34.91亿元后，1—3号竞买人便偃旗息鼓，而4号、5号表现出较强的拿地意愿。有市场消息称，这两家分别是中海和保利置业，均是长期深耕杨浦的房企。

在激烈的角逐中，双方你追我赶，竞拍持续至第72轮，5号竞买人保利置业报出42.41亿元后，中海才停止跟进，最终溢价率26.3%，成交楼面价约8.02万元/平方米。

上海同信土地房地产评估投资咨询公司总估价师宋莉娟在接受《国际金融报》记者采访时表示，从成交价来看，开发商若要保本，预计未来建成后住宅售价至少要12万元/平方米；若追求利润的话，预计未来建成后住宅售价要在14万元/平方米以上。宋莉娟直言，拿下此类高溢价地块，对开发商而言将面临多维度挑战，未来必须在住宅产品上下狠功夫。

在市场看来，这一成交楼面价较中海·云邸玖章高出数千元，创下板块新高，未来销售均价大概率在12万元以上，甚至有望达到13万元。有观点指出，虽然中海此次未能摘地，但这样的楼面价也展现了板块价值，对于中海·云邸玖章后续销售也是一大利好。

对于保利置业而言，这是其今年首次在上海补仓。

回顾上次摘地，还要追溯到2024年11月上海七批次土拍，保利置业以25.95亿元拿下了闵行梅陇地块，也是当年拍下的唯一一宗上海地块。截至2024年末，保利置业在上海仅有保利印象青城、保利琅誉、兰州路项目、闵行项目4个待建、在建项目，合计建筑面积约75万平方米，较上年末的97.1万平方米减少约23%，此次补仓尤为重要。

孙婉秋摄

如果说杨浦定海地块的激烈争夺在意料之中，那么松江新城地块堪称此次土拍的“黑马”。

该地块周边城市界面较新，但距离地铁站稍远，约3公里。地块优势在于板块内供应较少，竞争相对缓和，且起始楼面价低至2.1万元/平方米，具备一定的利润空间。

其吸引了保利发展、招商、中铁建、象屿+天安联合体4家参拍，最终中铁建成功将其收入囊中，成交价24.71亿元，溢价率20.4%，成交楼面价2.53万元/平方米。

竞得方中铁建对该板块颇为熟悉，今日所摘地块南侧即中铁建·星樾云涧项目，目前已基本售罄。

相比之下，虹口地块与青浦地块则略显冷清。由于均只有一家参拍，两宗地块最终以底价成交，竞得人分别为北外滩集团和保利发展，成交价分别为21.57亿元、8.41亿元。其中，虹口地块虽为本批次唯一的内环地块，但因其由一宗居住用地与一宗商业、文化用地组成，开发要求较高，且住宅部分面积较小，故底价成交。

吴典摄

至此，上海四批次土拍收官，合计收金逾97亿元，整体溢价率15.49%。对于这次土拍的热度，上海中原地产首席分析师卢文曦表示，4月上海新房、二手房的交易数据都不错，尤其是近期一些网红新盘的认筹数据亮眼，给了房企很大信心。

据上海中原地产数据，2025年4月上海二手住宅成交2.09万套，同比增加28.52%。这也是连续7个月保持在1.5万套的“荣枯线”以上运行。