罗志恒、马家进（罗志恒系粤开证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）

目录

一、当前房地产正逐步走出“硬着陆”风险，进入一个周期更长、过程更为温和但持续的调整阶段

二、当前房地产要高度重视的三个问题

三、房价何时见底：房价止跌回稳所需的内在支撑和市场信号

四、政策建议

房地产对经济增长的贡献已由曾经的正向拉动转变为一种需要其他经济部门努力抵消的下行压力。房地产业增加值占GDP比重从2020年高点的8.3%回落至2024年的6.3%。与此同时，房地产业对GDP增长的拉动也由正转负，2021-2024年分别为0.34、-0.23、-0.05、-0.12个百分点。虽然2025年上半年房地产业对GDP增长的拉动回升至0.07个百分点，但仍处历史低位，与其国民经济支柱产业的地位不符，房地产业增加值同比仅增长1.0%，低于GDP总体增速4.3个百分点。若考虑房地产上下游产业链的建筑、建材、家电、家具以及金融、商务服务等行业，房地产对经济的拖累将更为明显。

若是与前几年市场深度调整、信心低迷的阶段相比，随着一系列稳地产政策落地显效，房地产市场出现止跌回稳态势，其对宏观经济的负向冲击确有边际缓和。但从经济全局考虑，房地产仍是最大的拖累项。在当前国内消费仍有待提振、下半年出口可能面临回落压力的背景下，房地产调整导致的增长缺口，对中国经济的影响更加凸显。综上，对当前房地产形势的准确判断是：房地产市场正逐步走出“硬着陆”风险，进入一个周期更长、过程更为温和但持续的调整阶段。（详见《房地产调整到了什么阶段？对经济的影响有多大？》）

第二，房价下跌可能引发的金融风险和社会稳定问题亟需高度关注。部分房地产企业的现金流较为紧张，如果销售市场无法在短期内迎来实质性好转，房企的债务和流动性风险可能上升。房价下跌与居民就业收入不稳叠加，需要高度关注和提前预判银行金融风险和社会稳定问题。

第三，当前地方政府难以走出“房地产调整—财力下降—推动房地产止跌回稳能力不足”的循环。地方政府长期以来对以土地出让收入为核心的“土地财政”依赖度较高。房地产市场的下行直接导致土地出让收入减少，地方财力随之下降。这又进一步削弱了地方政府采取有效措施（如收购存量商品房、盘活存量土地）来稳定房地产市场的能力，形成了一个难以自行打破的负向循环。

当前，中央层面已推出政策，允许地方通过发行专项债来支持收购存量土地和商品房用作保障性住房。然而，专项债的额度是有限的，并且会进一步加重地方政府债务负担。更为关键的是，当前真正需要大规模去库存的城市，多为二三线乃至更低能级的城市。但这些城市往往面临人口流出压力，对新增保障性住房的实际需求相对偏低，导致地方政府通过收购方式去库存的积极性和可行性受到限制。因此，必须借助强有力的外部力量，帮助地方政府走出这一困境。

价格是房地产市场的核心指标，但是市场止跌回稳的信号通常会遵循“量、价、预期”的先后顺序出现，是一个多维度验证的过程。

最早且最重要的先行指标是交易量的持续回暖。俗话说“量在价先”，当新建商品房和二手房的成交量摆脱持续下滑的态势，连续3-6个月出现环比和同比的增长，这通常是市场需求开始被激活的第一个明确信号。

紧随其后的是价格指标的企稳。这表现为房价环比跌幅的持续收窄，直至趋近于零或在部分核心区域出现微弱上涨。同时，二手房市场上，挂牌量不再激增，议价空间缩小，买卖双方的博弈态势发生微妙变化，这些都是价格趋稳的迹象。另一个关键信号来自库存和市场活跃度的变化。当商品房待售面积连续数月下降，楼盘的去化周期缩短至18个月以下的健康区间，这意味着市场吸收能力正在恢复。与此同时，开发商的行为也会发生转变，例如参与土地拍卖的积极性提高，土地溢价率回升，这反映了他们对未来市场的信心正在修复。

最后，市场情绪的转变也是重要信号。当媒体的报道从悲观转向中性或正面，看房人数和中介的活跃度显著增加，通常意味着市场已经度过最困难的时期，正在筑底并准备进入一个新的稳定阶段。

第四，进一步优化核心城市的限制性政策。建议进一步实质性放宽北京、上海、深圳等一线城市的住房限购等限制性举措，以释放被压抑的真实需求，发挥其市场风向标作用，提振全国市场信心。

第五，进一步降低交易成本。继续引导5年期以上LPR下行，进一步降低居民房贷利率，并削减购房交易环节的各项税费成本，切实减轻购房者负担。

第六，建立居民房贷弹性处理机制，防范社会风险。对于因经济环境变化而暂时出现个人房贷月供逾期的居民，建议金融机构在审慎评估的基础上，建立规范化的申请与审批流程，适度予以展期或制定灵活的还款计划，防止个人信用风险演变为社会稳定风险。