有点悬～

废话不多说，直接上干货。

深圳天溯计量检测股份有限公司（下称天溯计量）目前主要租赁深圳精锭工业园的房屋，房东精锭实业属于深圳当地老企业。天溯计量租赁的房屋包括办公和生产两个用途。

上图是精锭工业园总平面图，天溯计量租赁的房屋位于相邻的1、2、4栋。

对比一看，天溯计量租房租金确实很便宜。

腾跃测算了一下，他们的月租金大概在16元/平方米左右，这个租金水平相当于同在精锭工业园由政府持有厂房（第10栋）的补贴租金。精锭工业园共计10栋建筑，根据深圳国土部门制定的“精锭科技工业厂区项目总平面图”划定，该工业园第1栋建筑的规定功能为办公，第2、3、4、5、6、9、10栋规定功能为厂房，第7、8栋为宿舍。其中第10栋厂房为政府持有产权面向特定支持产业招租，租金仅为市场价格50%，差不多每月15-6元/平方米。

上图是政府支持产业的入驻企业租金价格，平均下来差不多15元。

有意思的第一个地方出现了。

天溯计量租赁的房屋分布在精锭工业园的第1栋、第2栋、第4栋，这三栋建筑物可不享受政府的政策性租金，但是测算下来天溯计量的平均租金每月16元/平方米左右，其租赁价格与第10栋厂房的政府减半租金价格相差不大。

为什么会这样？就算是老租户，精锭实业这个房东也不可能给天溯计量打五折吧？

所以关键来了：天溯计量的“用房性质”存在问题。

注意看，上图（平面图部分）显示的精锭工业园1号楼单体规定功能为办公。

根据深圳国土局发布的精锭工业园平面图划定，该工业园的第1栋划定的房屋性质为办公用房，也就是规定功能为办公，不是厂房/生产。但是翻看天溯计量招股书却发现，他们把办公性质第1栋建筑，不仅当成了办公室，还当作了生产用途。

第1栋建筑物共计6层，天溯计量的招股书显示除了第3层用作办公之外，其他五层全部被天溯计量用作生产用途，而且面积极其大。如果仔细翻看天溯计量的视频号，也能发现这个问题。

上图为摘取招股书其中一处

作为一个资深的前调查人员，腾跃看到这也吓了一大跳啊，因为我为两方面担心。

一是为当地安监、消防部门担心。

办公用房和生产厂房，在规定层面完全是两个不同“物种”。比如两者荷载不同、消防要求更不同，更不用提其他几十项不同方方面面的规范要求。凡是涉及到基建、建筑物的法律法规乃至行业规范都会做出明确要求，不准随意变更建筑物原有的使用性质。而且，再加一条天溯计量在第1栋的实验室/生产项目有没有做过环评呢？

上图为当地国土部门在2021年更新的精锭工业园宗地指标，其中提到该工业园办公设施5023平米，该具体面积指标与上述平面图划定之第1栋办公面积相同，证据已形成闭环。

在此，腾跃真为当地的安监、消防和街道捏把汗。因为天溯计量这栋楼的第3层是办公室，上面三层和下面两层都被当做了生产用途。万一发生生产/实验事故，有一个算一个谁也扛不起这个“雷”啊。

二是为保荐代表人担心。

此次天溯计量的保荐券商为招商证券，保荐代表人为罗政和徐国振，项目协调人为马琳君。

天溯计量“不懂”，诸位作为专业人员还不懂吗？改变建筑物规定功能，是不是要申报？诸位肯定检查过天溯计量与精锭实业的租赁合同，但是你们就没去看看精锭实业的“房本”吗？

正因为天溯计量没有自己的土地、房产，所以其租赁房屋的产权、房屋用途和性质中介机构就应当详细核实。最后导致，天溯计量招股书竟然披露出在一栋建筑物里三楼办公四五六楼生产的内容，这.....种披露太少见了。

目前来看，天溯计量面临两个结局。

一是找当地安监、消防、环境、国土至少四个部门出具证明，证明其用房不违规。但是天溯计量这周四就上会了，还剩几天时间找齐四个部门出证明？太难了。再说要怎么出呢？谁的“命”不是“命”啊。

二是暂缓审议，暂缓审议的目的就是整改。首先就要搬家，找到合适的生产场地，期间的运营肯定受影响，总不能把核心的业务也外包吧。其次要腾退或者重新协调精锭实业换房，这个实现起来的难度也不小。总之都需要时间，没有3-6个月时间怕是搞不定。

总之，天溯计量这几天应该挺难，都难。

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