谁是下一个资产证券化赛道的领先者？

客服微9964384312个月前 (06-22)财经知识154

2025年初春，新落成的上交所大楼，每分每秒都有人在标志性的大金牛前合影，每个人都露出金色灿烂的笑容。

主题性的会议、交流对上交所而言是家常便饭，今天的主题是一场对全国各类重资产持有商而言都迫切的会议：REITs。

西装革履的券商也在会场积极对接资产方，热情地介绍自己负责的业务、已经成功的案例、询问着项目的估值、面积、运营情况等等。

热烈的场内气氛，对应的是券商在紧盯着下一个资产证券化的黄金赛道：公募REITs。

过去数十年，中国以庞大的固定资产投资促进了城市化，随着潮水退去，沉重的债务负担也是庞大资产挥之不去的阴影。与此同时，民间庞大的资金放出来可能造成房价暴涨、不放出来又面临巨大的资产荒。

REITs的出现，让普通平民升斗资金，也可以参与到平时高不可攀的园区、基础设施运营、商业综合体、新能源等领域中，当个稳稳当当的“包租公”。

券商、基金等机构自然也闻风而动，截至2025年6月13日，谁在这些基础设施类资产证券化浪潮中领先？

底层资产管理谁领先？

在已经上市及在申报的92个REITs中，ABS管理机构呈现明显的分化。头部集中：中信证券（20个）和中金公司（13个）占据主导，合计占比超35%。中等规模：国泰君安资管（6个）、华泰资管和中航证券（各4个）表现活跃。

在可统计的69个已上市REITs上，财务顾问中中信证券独占16个，第二名为中国金融公司为11个。（部分产品未聘请财务顾问）

哪类资本偏爱REITs？

截至2025年6月13日，笔者对累计68个已经上市的REITs产品的配售情况进行了整理，总共有500多个机构战略配售了REITs产品，总金额达到1047.88亿元。

_资产证券化优先级次级比例_资产证券化优先劣后

产业资本和政府投资平台基本属于项目发起方股东表示对项目支持或者看好的配售，市场化程度略低，值得注意的是金融机构的动向。

证券公司以178.5亿元遥遥领先，占比17.04%。其中，中信证券、国泰君安、华泰证券位居前三名，部分的原因还是业务拓展导致的，即为了成为ABS管理人或财务顾问，配套持有相关资产。

保险机构以129.75亿元，占比12.39%紧随其后。其中太平洋保险，中国人寿，泰康人寿位居前三名。在利率下行的背景下，回报率在4%以上的权益性资产对险资吸引力在逐步增强。

值得一提的是，私募基金虽然占比不高，仅为31.52亿元，占比3.01%，但是作为市场价值的发现者，在2025年初春上交所的会议中，上交所领导特别对私募参与REITs给予了肯定。在2025年1季度市场极度低迷的时候，上交所在日常监测中发现，别的机构在疯狂抛售REITs的时候，相当一部分私募在逆势买入，起到了“价格发现和市场缓冲”的作用。

谁暂时领先？

笔者在分析数据时发现，在管理人、配售、财务顾问等方面，中信证券多次出现。配售次数中，中信证券及其子产品至少出现了100次以上，最大单笔金额是中信证券在广州市高速公路REITs项目中的4.860亿，最小的是"中信证券信用掘金定制1号"仅0.106亿，和中信证券相关的总配售额为25.27亿元。

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