原创 刘博团队
今年9月,深圳楼市发生了一个重要变化,一个新的置业通道,正向更多家庭打开。
深圳安居型商品房的申购条件,已在部分项目试点放宽,轮候册以外的家庭,也有机会申购了!


或许很多人并未察觉,过去我们所熟知的安居型商品房、人才房以及共有产权房这“老三样”,在现有房源售罄后将不再新增供应,逐步退出历史舞台。
早在今年5月,深圳就已明确将构建全新的“配售型保障性住房”体系。
新旧体系最大的不同在于,未来的配售型保障房将彻底与商品房市场“绝缘”,实行严格的封闭流转,无法再获得完整产权并上市交易。
“市场的归市场,保障的归保障”理念就此全面落地。
而这也让那些存量房源成为了政策过渡期下,弥足珍贵的“末班车”红利。
01
安居房新政来了
在深圳保障房的演进历程中,几种不同类型的住房扮演了重要角色,服务于不同阶段、不同类型的人群:
四种保障房中,安居房定价最低且能获得100%产权,但由于仅面向已关闭的轮候库内人员销售,导致库外的人想买买不到。
这一局面,在9月9日迎来了转机。
南山区山樾湾与大鹏新区帆湾海寓发布配售通告,明确在面向安居型商品房在册轮候家庭公开配售2次(含本次)后,如有剩余房源,将向轮候册以外、但同样符合安居型商品房申请条件的家庭进行配售。
目前,这一申购条件的放宽只在上述两个楼盘试点,未来有进一步推广的可能。
这项政策翻译成白话就是:只要一个家庭满足“本市户籍+5年社保+深圳无房+5年内无房产转让记录”等条件,未来就有可能申请到安居房了。

不过,已经进入安居房轮候库的家庭有优先权,可以先享受最后一轮“专供”的配售,从下一轮配售起,作为第一队列优先选房。
无论“库内家庭”还是“库外家庭”,在选到房子之后的权益,包括按揭政策、公积金使用、房屋权益等,都是同权的。
此次安居房申购条件的放宽试点,与此前人才房增设队列的逻辑一脉相承,都是为了盘活存量资产,让好房子匹配到真正有需要的人。
在当前强调“促进房地产投资尽快恢复增长”的背景下,此举不仅能加快保障房去化,为经济增长贡献力量,更能实现巨大的社会效益,提升民生福祉。
对于市场而言,这是一个重要的信号:
对于广大的“库外家庭”:一个全新的、总价更可控的置业通道已经打开,应密切关注后续项目的配售信息。
对于仍在库内的家庭:随着“竞争者”的增多,你们的优先选择权变得更为珍贵,把握住最后一轮的“专供”机会,至关重要。
02
不可忽视的资产属性
未来的配售型保障房最重要的是居住属性,而过去的保障性住房,最不可忽视的是资产属性。
最近几年,不管市场如何波动,深圳卖得最好的,购房者愿意用真金白银投票的,一直是核心地段的保障房。如:
如果拉长时间看,深圳最赚钱的房子,依然是核心区域的保障房。
如经济适用房——侨香居,单价从9000元/平到近15万/平,需要多久?答案是只要十年,十年翻16倍。
这些案例说明:判断一个房子有没有资产价值,核心从来不在于它是商品房还是保障房,而在于它坐落在哪里。
而且相比于商品房,保障房还有诸多优势,以安居房为例:
而此次安居房申购条件的放宽,就提供了一个绝佳的观察样本:作为首批试点项目之一,位于南山前海片区的山樾湾是很多购房者都在关注的项目,最核心原因就是地段和价差,如下图所示:

03
正在消失的上车机会
无论是安居房还是商品房,最终决定其价值的,还是地段。
当前,全球资本市场正迎来新一轮的价值重估。随着美联储降息周期再次开启,人民币资产长期被低估的价值洼地正被快速填平。
越是钱多的时候,钱越“挑剔”。它们只会涌向那些最稀缺、最能代表国家未来的区域。
放眼全国,谁最能代表国家的未来?答案里一定有前海。
过去,我们谈论前海,多是基于规划。而现在,前海的价值已经全面兑现。
首先,是链接全球的“贸易枢纽”与“金融高地”。
2025年上半年,前海蛇口自贸区进出口总值高达2608.6亿元,以一区之力占据广东自贸区总值的约2/3;同期实际使用外资占深圳总额的59%,成为外商投资名副其实的“首选地”。
截至目前,其新设QFLP基金规模占深圳九成以上,QDIE额度占深圳市八成,牢牢掌握了跨境投融资的“先行权”。
其次,是定义未来的硬核科技——“具身智能港”。
以腾讯“互联网+”未来科技城(可容纳7.5万人)为核心,这里不仅汇聚了腾讯、华为等巨头,更吸引了亿嘉和、拓斯达、道通科技、追觅科技等一大批行业中坚力量在此布局,以及鹿明机器人、戴盟机器人、银河通用等新锐企业在此集结。
这不仅是一个万亿级的产业布局,更是中国从数字智能迈向物理智能的国家意志。

我们很难再找到第二个区域,能像前海这样,将科创、金融、贸易三大创富引擎集于一身,并让它们彼此赋能,协同共振。买入前海,就是买入中国未来核心的增长极。
像前海这样的地段,其买入门槛之高可想而知。
但是当下,安居房申购条件的放宽,提供了一个极为罕见的机会。
山樾湾以3.7万/㎡起的价格,为深圳库外家庭打开了一个难得的买入机会。
这个机会之所以被称为难得,是因为其双重稀缺性。
首先,安居房作为一种政策红利正在退场,本身就卖一套少一套。
其次,把范围缩小到整个南山和前海片区,在目前深圳所有在售及待售的安居房源中,山樾湾是唯一的选择。
更难得的是,山樾湾不仅是4900户纯安居家庭的纯粹社区,还拥有前海新房市场中最紧俏的两房户型,而且建面约70㎡两房还可以改3房,这类中小户型产品填补了前海市场空白。
随着“配售型保障性住房”时代的到来,安居房这种有机会获得完整产权、并与商品房市场接轨的保障房,已经是卖一套少一套的政策福利。
无论是库内还是库外家庭,都希望你们能抓住宝贵的上车机会。

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