继北京之后，上海也开始探索不动产信托财产登记确权新机制。

中共上海市委金融委员会办公室、 国家金融监督管理总局上海监管局、 上海市规划和自然资源局、国家税务总局上海市税务局、上海市民政局、浦东新区人民政府近日联合发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》（下称《通知》），自印发之日起试行一年。

与北京不动产信托登记试点相比，上海设置慈善信托专项条款，明确适用双受托人模式的不动产慈善信托业务，鼓励围绕养老助老、特殊需要、家庭服务、公益慈善、风险处置等与民生福祉密切相关的场景开展不动产信托登记试点。上海还构建了不动产信托财产“信托产品预登记—申请出具证明文件—办理信托财产登记—反馈登记结果”全周期的办理流程，涉及从预登记到信托财产分配或处置等环节，有效实现全流程闭环办理。

在业内人士看来，京沪不动产信托登记制度相继破冰，为全国其他地区提供宝贵经验和借鉴，有助于推动全国范围内不动产信托登记制度的完善和推广，促进信托行业规范发展。不过，从通知的内容来看，关于不动产“进出”信托相关的税收政策尚未明确。

扩大适用范围丰富应用场景

《通知》明确不动产信托、不动产信托登记等定义以及本次试点的适用范围。

不动产信托是指委托人基于对受托人的信任，依法将其不动产转移给受托人，由受托人按照委托人的意愿以受托人名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的信托业务。

不动产信托登记是指不动产登记机构依据委托人与受托机构的共同申请，根据信托文件及其他申请材料，依法为信托财产办理转移登记，将信托相关事项记载于不动产登记簿的行为。

上海辖内信托机构以在上海市行政区域范围内的不动产开展不动产信托的，适用《通知》。上海辖内信托机构与上海市区两级民政部门登记认定的慈善组织通过双受托人模式，以在上海市行政区域范围内的不动产开展不动产慈善信托业务的，同样适用《通知》。

上海信托相关人士在接受记者采访时表示，《通知》的发布将推动不动产信托登记在上海的落地，为上海国际金融中心建设和信托行业高质量发展打下坚实基础。先前，上海信托全程参与了此项试点工作政策的推出，目前正在响应监管精神，积极推动首批项目落地。

本次不动产信托登记试点工作在上海破局，一大亮点是扩大了适用范围、丰富了应用场景。《通知》前瞻性设置了慈善信托专项条款，对慈善信托双受托人模式的业务场景进行了适用规定。同时，《通知》特别鼓励围绕养老助老、特殊需要、家庭服务、公益慈善、风险处置等与民生福祉密切相关的场景开展不动产信托登记试点。

用益信托研究员帅国让对记者分析指出，在不动产适用范围方面，上海地区相对北京更加宽泛，仅要求不动产强调为委托人合法所有，可估值、可转让、权属清晰、状态正常，无权利限制情形。此外，上海还明确了慈善组织与信托公司合作通过双受托人模式备案不动产慈善信托的适用情形，较北京的试点更具有创设性。

闭环办理流程构建完整周期

上海不动产信托登记试点制度的另一大亮点，是构建了不动产信托财产“信托产品预登记—申请出具证明文件—办理信托财产登记—反馈登记结果”全周期的办理流程，涉及从预登记到信托财产分配或处置等环节，有效实现全流程闭环办理。

金乐函数分析师廖鹤凯告诉记者，在信托机构完成信托财产登记后，需在办理信托产品登记时一并提交不动产登记机构出具的注记信托财产的不动产权证书，形成闭环。受益人还可向信托登记公司申请办理信托受益权证。通过信托的独立性、灵活性优势，明确产权归属和流转规则，提高资管机构对不动产资产的管理合理性和效率，后续市场拓展空间广阔。

《通知》还明确，通过中国信托登记有限责任公司进行不动产信托产品登记和不动产登记机构进行不动产信托财产登记的“双重登记”模式开展不动产信托登记试点。同时，明确须将委托人名下的不动产通过转移登记给受托人，并由不动产登记机构在不动产权证上注记“信托财产”专项标识，体现信托财产独立性，实现其与委托人、受托人固有资产相隔离。

《通知》由上海市委金融办、上海金融监管局、市规资局、市税务局、市民政局、浦东新区人民政府等部门联合发文，涵盖了不动产信托财产登记各环节所涉及的有关部门，有效发挥中国信托登记有限责任公司的专业登记功能，同时明确六部门建立信息共享机制，有利于发挥各方合力共同推进试点顺利开展。

信托财产登记制度对于发挥信托的灵活性和功能优势、确保财产独立性至关重要。下一步，上海将做好不动产信托登记试点工作，加快推进不动产信托登记试点案例落地，逐步完善相关法律法规体系，做好相关风险防范，更好地发挥信托在服务实体经济、优化资产配置和保障财富传承中的作用，不断增强上海国际金融中心的竞争力和影响力。