摩根大通公园大道新摩天楼预估耗资约60亿美元

　　摩根大通坐落于曼哈顿的全新摩天大楼十分醒目。它是纽约市已投入使用的最高写字楼，每逢独立日、查尔斯三世国王诞辰、纽约尼克斯队夺冠等特殊时刻，大楼常会点亮装饰灯光。

　　但在盛大落成一年多之后，该行对项目造价始终讳莫如深。

　　据知情人士透露，摩根大通地产部门内部人员近期估算，公园大道270号大楼整体成本约60亿美元，包含建筑施工、楼宇装修费用，以及和这栋大楼相关的各类无形资产。

　　早前部分机构预估该楼造价约30亿美元。去年秋季的剪彩仪式上，杰米·戴蒙曾表示，他向董事会报备的建筑造价为40亿美元。

　　摩根大通从未披露公园大道270号确切造价或估值，相关开支也没有在财报中单独列示。

　　一名知情人士称，戴蒙此前所说的40亿美元与最新60亿美元预估之间的差额，包含大楼内数亿美元的技术与基础设施投入、艺术品采购费用、土地价值，还有空中权这类无形资产——摩根大通为修建这栋超高塔楼，向周边业主收购了空中开发权。

　　为修建该建筑，摩根大通还投入巨资用于公共配套工程，其中包括拆除并重建长岛铁路的地下候车大厅，以此为这栋巨型楼宇搭建承重支撑结构。

　　尽管造价高昂，但接触过戴蒙的人士称，戴蒙的观点是，这栋大楼是一笔值得的投资，最终符合股东以及纽约市的长远利益。

　　该行地产团队将这座摩天楼视作摩根大通在曼哈顿中城连片办公建筑群的核心。知情人士表示，摩根大通把原先在外租赁场地办公的员工迁入自有物业公园大道270号，长期有望节省租金开支。

　　即便按60亿美元的成本计算，公园大道270号的造价在曼哈顿新建楼宇中并不算出格。大楼总建筑面积约250万平方英尺，折合单方造价约2500美元/平方英尺；自新冠疫情以来，纽约本地的建筑成本持续飙升。

　　世邦魏理仕（CBRE）纽约三州地区首席执行官玛丽·安·泰格表示：“公园大道270号是顶级定制化楼宇，拥有精美青铜饰面等诸多极具特色的高端设计。”不过她同时提到，项目2019年启动时的市场环境和当下截然不同，如今建筑成本涨幅惊人。

　　摩根大通的费用开支长期受到市场审视，该行今年总支出预计将达到约1080亿美元，在美国大型同业银行中处于最高梯队。分析师时常诟病该行开支披露信息不够详实，一旦该行费用指引高于市场预期，往往会拖累股价。

　　近年支出增长大部分投向技术领域，其中就包括人工智能；戴蒙称，这类投入是抵御网络攻击的必要保障。他在7月财报电话会上提到：“部分开支如果视作投资来看，回报率相当可观。”

　　摩根大通对这座公园大道上的新大楼颇为自豪，称其“是我们价值观实实在在的具象载体”。该行估算，该项目创造了8000个建筑岗位，同时大楼在可持续建造、健康楼宇标准方面设立了新标杆。

　　这座摩天大楼，也折射出戴蒙与摩根大通多年来的巨大转变。

　　戴蒙向来以严控成本著称。2004年刚在摩根大通升任高管时，他的举措之一就是关闭旧总部大楼内的健身房，理由是员工可以自行安排健身。他还曾打趣说，投资者通常应该看空那些大手笔购置地产的企业。

　　2018年投资者日活动上，戴蒙在宣布启动这栋新塔楼建设后，说了一句颇具讽刺意味的话：“一家公司要建新总部大楼，通常这个时候你就该做空它的股票。”

　　戴蒙与高管团队亲自参与了公园大道270号的规划以及改造细节设计。大楼内设有宽敞的健身房，健身单车正对中央公园，还配有理疗师和宽大更衣间。摩根大通购入林璎、格哈德·里希特的大型艺术品，布置在大楼入口；楼内还设有摩根酒吧，供应简餐和健力士黑啤。

　　在一定程度上，这也反映出摩根大通这些年取得的巨大成功。2005年摩根大通在同业中还相对落后，如今已是盈利最强的大型银行。戴蒙认为，摩根大通必须打造一流办公空间，才能留住人才，避免员工流向其他行业。

　　摩根大通总部周边的工程起重机尚未退场。该行已经拆除麦迪逊大道383号塔楼外立面。这栋楼宇建于1999至2002年，是2008金融危机期间摩根大通在政府支持下收购贝尔斯登时一并获得的资产。改造完工后，摩根大通消费银行板块将迁入此处办公。