准确而言，提振消费的关键，短期在于稳地产，长期在于去地产。短期在于稳定房地产市场来稳住总需求；长期在于以财政转型告别土地财政，从根本上提升消费率。

短期而言，提振消费的关键在于稳定房地产市场

自2021年起，房地产市场持续下行。社会消费品零售总额的年均增速，也从2012-2021年的10%降至2022-2024年的约4%。房地产与消费的同步下行绝非偶然。房产占中国家庭财富的60-70%左右，房价下跌导致家庭财富缩水。同时，房地产下行拖累企业投资和政府支出，进而影响就业市场。这些因素均导致家庭减少消费、增加储蓄。

稳定房地产的关键在于扭转预期。预期偏弱导致需求不足，房价下跌，令预期进一步走弱。央行2024年四季度的储户问卷调查显示，只有约15%的受访储户愿意增加购房支出，处于历史低位。

弱预期下，购房者更关注房价走势而非政策优惠，常规政策如降息、降低首付比例等效果有限。类似楼市过热时调控房地产，常规手段同样收效甚微。最终还是靠“三条红线”等强力措施阻断开发商资金流，才使房地产市场迅速冷却。

如何破局？房价由供需关系决定，供过于求使房价易跌难涨。应通过政策创造需求，扭转预期。例如，政府可通过收购土地及存量房、实施棚户区改造等措施，为房地产行业注入资金。同时，需要恢复市场对于民企开发商的信心。购房者往往会因为保交楼的问题，避开民企开发的楼盘。而且债务重组进展缓慢，导致房企的新增融资非常困难。面对这种情况，政府可以为房屋交付提供担保、有序推进债务重组，以降低开发商的信用风险，稳定行业运行。

当然，稳地产并不是促消费的唯一手段。政府也可以通过扩大财政支出来提高总需求，比如全民“发钱”，或者大幅增加社会福利支出。但现实中，稳定房地产或许是最可能落地的政策选项。但具体的政策出台，可能需要等到出口出现明显下行。历史上，从2008年全球金融危机至2020年，外需长期偏弱，房地产作为内需之锚作用凸显。直到2021年出口增长30%，外需激增为调控地产创造了政策窗口。待外需再度趋势性下行，房地产的作用将再次显现。

长期而言，提振消费的关键在于去地产

中国的家庭消费率，也就是家庭消费占GDP的比重，约为38%（2018-22年的均值），远低于OECD国家的59%。笔者在2023年一篇研报中分析了其背后的三大原因。首先，家庭收入占GDP比重偏低：中国为60%，低于OECD国家的65%。其次，家庭的购房支出偏高：中国家庭收入中约19%用于购房，高于OECD国家平均的8%。第三：在扣除购房后，中国家庭仍将剩余收入的22%用于储蓄，而OECD国家仅为2%。

因此，提高中国的家庭消费率有三条路径：提升家庭收入占比、降低购房支出、减少储蓄率。但要看到这些都是表面症状，背后的根源在于土地财政。

首先，在收入分配上，中国公共部门收入中有很大一部分来自土地出让金（2018-22年占GDP的8%），这部分收入最终由购房者支付，从而挤占了相应的消费。家庭收入偏低的另外一个原因在于金融投资收益较低，一方面是家庭财富过度集中于房地产；另一方面在于融资过度依赖土地和政府信用，对资本市场发展产生了一定抑制。

其次，购房支出占家庭收入比例偏高，原因在于土地财政下，住房用地供应受限，使房价相对于收入偏高。根据第三方机构Numbeo的统计，全世界房价收入比最高的十个城市中，中国大陆占了三席（北京，上海，广州）。

第三，扣除购房后，中国家庭储蓄率仍高。土地财政的底层逻辑，在于地方政府通过基建投资来推动土地升值，以获取更多的土地出让收入，从而进行更多的基建投资。在这种激励机制下，地方政府更倾向于基建投资而非社会福利。以医疗支出为例，中国家庭的自付比例高达35%，高于OECD国家平均的19%。由于缺少完善的社会安全网，中国家庭需要为养老，医疗和教育储蓄更多资金。

需要看到，这类长期预防性储蓄和前面提到的短期储蓄不同。居民增加短期储蓄是由房价调整和就业下行等周期性因素导致的。一旦房价企稳，就业回暖，人们会减少储蓄，增加消费。但除非社会福利体系显著改善，家庭仍将为未来不确定性储蓄。

去地产化的改革方向

自20世纪90年代中后期引入的“土地财政”，在历史上发挥了重要作用。在税收能力和资本市场都相对落后的背景下，土地财政动员大量资金投入基础设施，与全球化共同驱动中国经济奇迹。但也要看到，土地财政导致了家庭收入占比偏低，房价偏高，社会福利支出不足，使家庭消费率长期偏低。

三十年后，中国已建成发达的基础设施，而税收能力和资本市场也有长足显著进步。如果想真正提振消费，需要告别土地财政，转向财产税和更完善的所得税体系。这将提升家庭收入占比，降低购房支出比重，并激励地方政府增加社会福利投入，从而减少家庭储蓄、增加消费。

此外，土地财政下房价过高，有房者资产升值，而首次购房的年轻人负担沉重。若将土地收入视为隐形税收，消费倾向更高的年轻群体面临更高税率。因此，财政从土地转向税收，不仅符合公平原则，还将使消费倾向更高的群体有更多资金用于消费。

常见的误区：长期问题短期化，整体问题碎片化

回到本文的核心观点：提振消费的关键，短期在于稳定房地产市场以稳住总需求；长期在于从土地财政转型，从根本上提升消费率。

在这一过程中，需避免两大误区。首先是长期问题短期化：因为“去地产化”是长期目标，便忽视短期稳地产的必要性。近年来的经验显示，虽然家庭购房支出下降，但房价下跌带来的财富损失，加上总需求走弱带来就业市场偏弱，导致人们增加短期储蓄，消费反而变得更弱。其次是整体问题碎片化：只看到表面的症状而非根源，虽能治标但不能治本。只有通过新一轮财政改革告别土地财政，才能推动中国经济从投资驱动转向消费驱动。