家里添了二宝,按照预期节奏,近期与多个上海中介沟通,打算入手一套2000W左右的上海房产,地点可以偏一些,但院子需要稍微大一些,当然,距离虹桥中心也不能太远,最好不超过30分钟车程。
初步了解下来,我感到还是有惊喜的,2000W左右的预算,居然可以在上海挑选到部分卖相还不错的小独墅,要知道,这样的预算,在目前我居住的南京江宁,也不容易挑选到小区好、卖相也好的小独墅。
这难道是南京房价比上海房价还坚挺?
当然不是。
过去三四年,南京房价平均已经跌去了40%,上海房价平均跌幅稍微小一些,约略过去三四年跌去了30%左右。
又难道是南京独墅需求量大,继而导致南京独墅价格下不来?
这当然也不是。
了解了一下,真正的原因是,南京作为二线城市,有钱人普遍没有金融意识,2000万左右的独墅,即便卖不掉,即便降价300万都卖不掉,也不愿意主动降价,总是抱着钩鱼的心态等待有傻瓜上钩——问一句,明知卖不掉,为什么不主动降价,普遍的回答是“我又不缺钱”。
是的,能买2000W房产的,普遍属于老钱,老钱没什么负债或杠杆,不像1000W左右的房产,部分业主存在杠杆或负债,稍微扛不住了,就会猛烈往下调价。
哈哈,这就是绝大多数二线城市老钱的心态,二线城市的老钱,没有金融意识,不考虑资产流动性,宁可干耗着,也不愿意将闲置资产激活起来。
但是,上海作为核心一线,有钱人的金融意识还是要强得多,上海的相当部分老钱,特别是拥抱多套房产的,会考虑市场的真实接受度进行动态报价,所以核心一线城市2000W左右房子的看房转化率,要比二线城市高得多得多。
关于具体时间段的真实房价,我以前就讲过一个原则——一套房挂牌三个月、看房客超过30组,这期间出价最高的,才是具体时间段一套房产的真实房价。
至于你干耗着挂高价等着钓鱼,鱼肯定是钩不到的,扛到最后,最终能否卖到一个好价钱、或者说达到你自己的预期,决定这个的,其实已经不是买家的问题,而是房价周期了,你再扛两三年,如果房价周期向上,那么你是可以卖到一个好价钱,而如果房价周期继续向下,那么你的房产到时可能要比现在还要低得多。
对于房价周期,我的判断是:尽管过去三四年全球房价整体下跌了40%左右,但是,基于我国房价原来的泡沫空间巨大、再叠加人口负增长、城市化尾声等因素,未来10年,中国房价整体超大概率会呈L型的横盘走势。
这其中,当然存在城市分化,核心一线和极少数二线房价,其未来10年的横盘走势,可能会稍微向上倾斜,比如10年房价上涨30%-50%,折射到年化增长也就是3%左右,而除此之外的我国绝大多数城市,未来10年房价很有可能还会继续下跌30%以上,折射到年化跌幅3%左右,这对于刚需人群,其实也是可以忽略不计的。
房产从中长期看,有人口持续净流入的城市,低利率的货币力量才有意义。
没人口持续净流入的城市,中长期看,即便未来有0利率,其实也没什么意义。
最后再说一说今天的市场。
先讲黄金,今天金价继续飙升,国际金价再一次突破到3300美元/盎司上方。
关于黄金,没什么好说的,从2023年七八月份开始,我一直讲反复讲,在这个超级动荡的时代,每一个家庭都应该配置5%的资产到黄金——讲到全球动荡,最新的消息是,以色列准备对伊朗搞动作了,还有,我之前一直讲的全球货币共识解体,今天盘中消息,我们与东盟十国全面完成自贸区3.0谈判,这其实也是去美元化的一部分。
再讲下明天的大事。
明天下午3点将召开重磅新闻发布会,科技部副部长,央行副行长、国家外汇局局长、金融监管总局、证监会等多部门领导,将具体介绍科技金融政策相关情况,这个活动预告是昨天释放的,今天还没有多么明显的反应。
我估计,尽管是明天下午3点收盘举办的活动,但是,明天盘中应该有一个提前量的反应,比如AI硬件、AI软件和AI应用,关于AI涉及到特别多的硬核科技细分领域,再比如半导体,这个也涉及到特别到的细分领域,明天盘后应该会被发布会正向反射到。
今天就写这么多。
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