01

降价甩卖大湾区房产

2025年，李嘉诚98岁了，他正在将内地楼市“最后的资产”出售撤离。

近日，李嘉诚长江实业 “大湾区双居生活” 计划抛出了400套房源，最低售价仅40万港元。

这400套房源分别为广东省大湾区的四大项目：惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭。

其中，四个楼盘都属于“老盘新卖”，这四个楼盘，距离首次开盘最长相隔时间已有十三年之久。

根据资料，广州逸翠庄园于2012年首次推售，东莞海逸豪庭为2013年，另外中山、惠州两个项目均为2019年至2020年开盘。这四个项目基本都是大盘项目，总可售住宅房源达15779套，总可售面积约56.33万平方米。

据广东一位中介公司经纪人介绍，8月以来，不少操着粤语的香港人北上“抢购”，现在房源只剩尾货了。

目前，东莞海逸豪庭回落最大，该小区共有11299套住房，户型面积从69平方米到125平方米，该小区的价格从2023年的4.4万/平方米，回落至今年6月1.8万/平方米。

东莞海逸豪庭本次推介最低单价约1.55万元/平方米，较2023年5月下降达64.8%。

推介房源最多的是惠州泷珀花园，合计300套，51.44平方米一房户型总价仅40余万元。

该小区住房总套数为2720套，上述51平方米的一居室户型单价此前为1.04万至1.4万元/平方米。按照当前售价计算，折价约18%。此外，为了方便港客看房，惠州泷珀花园还在深圳罗湖口岸、福田口岸开设了往返大巴，接送香港客户看房。

此外，广州逸翠庄园、中山泷珀花园均为别墅项目，目前已近清盘状态。

而今年5月，在李嘉诚甩卖大湾区四城项目之前，他还曾将北京朝阳区东四环的御翠园项目进行7折抛售。

彼时，御翠园推售新一批房源，均价跌至7万元/平方米，总价低至980万元，较2024年开盘降至近百万；较此前备案价9.07万元-9.97万元/平方米，可谓打了7折。

为了避免引起老业主的不满，开发商还提出了按每平方米固定价补偿装修或按不同户型补偿80万-100万元的差价两种补偿方案。

值得注意的是，这些抛售的房产，大多是20年前遗留下来的资产。早在1999年，东莞海逸豪庭地块就被李嘉诚以不足千元每平米的成本收入囊中，即便现在抛售价腰斩至1.8万元每平方米，26年时间增值仍超18倍。

02

囤地捂盘的资本操作

这些打折倾销的房产背后，是一场跨越世纪的资本操作。

北京东方广场，是黄金年代李嘉诚在内地房地产布局的起点。1992年，中国市场经济开启了新纪元。就在这一年，李嘉诚通过长江实业与和记黄埔（简称“长和系”），签署了进军内地的第一份合同，以北京东方广场项目为起点，开启了长达二十余年的内地房地产布局。

这个占地10万平方米、位于王府井黄金地段的“城中之城”，包含了购物中心——东方新天地、五星级酒店——东方君悦大酒店，和10幢办公楼。至今仍是内地最赚钱的商业地产项目之一。

与内地房企追求快速周转不同，李嘉诚采取了“核心城市+黄金地段”的拿地策略，相继在北京、天津、上海、广州、深圳等一线城市的核心区域囤积土地。

李嘉诚的标志性盈利模式是“低价囤地+长周期开发”。例如北京东四环御翠园项目，该项目2001年拿地时楼面价仅1750元/平方米，而到2025年，则以7万元/平方米的价格抛售。

他利用早期国内土地市场不规范和地方政府招商引资的优惠政策，以极低成本锁定核心地段；随后有意延长开发周期，等待周边配套成熟后，实现土地价值最大化。

当2004年前后，内地首次出台楼市调控政策时，不少房企收缩战线，李嘉诚却反其道而行之，一年内在13个城市新增土地储备，总投入超400亿元。

在李嘉诚众多囤地捂盘的案例之中，成都南城都汇项目曾因为当地的一纸文件，引发广泛关注。

2004年，李嘉诚以21亿的价格，在成都购得了南城都汇项目所在地块。该地块坐落在成都高新区核心地段。然而，拿地后的2年时间内，李嘉诚几乎没有开工动作。但在没有开工的日子里，他却将部分土地抵押给银行，从中获得了贷款。

后来，他将这块地分成了8期来建设。12年后，项目只开发了6期。2020年，成都市政府勒令李嘉诚完成建设。然而，李嘉诚却把剩下的第7期、第8期的股权卖给了其他公司。

李嘉诚拿地时的2004年，此项目的楼面地价为1030元/平方米，16年之后的2020年，住宅均价为2.4万/平方米。

2020年9月23日，成都高新区直接下发通知，要求禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。

03

撤离“终章”

2015年前后，我国的房地产市场监管政策持续收紧，尤其针对囤地、捂盘等行为出台了一系列措施，直接影响李嘉诚等房企的囤地策略。

这也使得李嘉诚惯用的商业模式不再有效。

2013年，李嘉诚开启了一场被称为“十年大撤退”的资产抛售浪潮。从上海陆家嘴到广州西城都荟，从南京国际金融中心到北京盈科中心，长和系在内地的核心资产被逐一挂牌出售。

具体来看，2013年8月，长和系旗下广州西城都荟广场以26亿元易主；10月，上海陆家嘴东方汇经中心以约70亿元价格转手；12月，南京国际金融中心大厦以30亿元转手。短短四个月内，这三项交易就套现126亿元。

2014年4月，李嘉诚之子李泽楷旗下盈大地产以72.01亿港元出售北京盈科中心，这笔交易具有象征意义——盈科中心是长和系在北京的核心资产之一，其出售标志着李嘉诚家族开始从内地一线城市战略撤退。

这些套现资金并未闲置，而是迅速投向欧洲基建领域。2013-2014年间，长和系斥资数百亿港元收购英国电网、港口、电信等资产，逐步将投资重心转向公用事业等领域。2015年，长和系投资100亿欧元收购英国O2电信；2016年，斥资110亿英镑收购英国国家电网天然气业务……

撤离内地的步伐仍在继续。2016年5月，李嘉诚创造了内地房地产单项交易纪录——上海陆家嘴世纪汇广场以200亿元人民币的天价售出，接盘方为中国人寿旗下公司。

该项目位于上海浦东核心区，是地铁2、4、6、9号线四线换乘枢纽上盖物业，李嘉诚2006年以45亿元拿下地块，经过十年开发与持有，最终以近5倍的价格脱手。

除世纪汇广场外，这一年长和系还出售了大连西岗项目部分资产，套现40亿元。

同时，李嘉诚也对香港资产进行了减持。2016年10月，长实集团以357亿港元出售香港中环中心75%权益。

据统计，2013-2017年间，李嘉诚家族从内地及香港累计抛售资产超过2500亿港元。

面对愈演愈烈的“撤资风波”，李嘉诚通过长江实业2016年年报回应道：“集团在不同市场有买有卖是正常商业行为，决策完全基于商业逻辑和市场研判。”

“我只是个商人。”他这样解释。

随着加快“甩货”，李嘉诚旗下内地项目很快会所剩无几。

根据8月14日长实集团发布的2025年上半年业绩报告，截至6月末，长实集团拥有可开发土地储备约6700万平方呎，折合约622万平方米。其中86%位于中国内地。

相较之下，2024年末土地储备为7000万平方呎。

土地储备是房地产企业发展的根基。与 2013 年内地土地储备超千万平方米的巅峰时期相比，如今李嘉诚家族在内地的资产估值约3000亿港元，仅占其全球总资产1.2万亿港元的四分之一。

此外，该集团上半年净利润63.02亿港元，同比大幅下跌近27%，主要原因是投资物业估值大幅缩减。

而在此之间，李嘉诚仍在继续出手内地楼市项目。2021年，李嘉诚将成都南城都汇项目剩余资产出售，套现38.11亿港元。

如今，李嘉诚之子李泽钜已经于2025年7月被移出了香港特首顾问团。而关于李嘉诚的争议，也将成为一个历史拷问。